香港擁有亞洲最開放的住宅物業市場之一。與新加坡、中國內地及不少其他司法管轄區不同，香港並沒有禁止外國人士購買住宅物業。持有效工作簽證的外籍人士，可以像香港永久性居民一樣購買半山區住宅、西貢村屋，甚至山頂豪宅，只需遵循相同的法律程序及物業買賣規定。
此外，外籍買家的置業環境近年亦變得更簡單。自2024年2月政府推出重大樓市政策調整後，非永久性居民與永久性居民所需繳付的印花稅已全面統一，而按揭貸款成數（Loan-to-Value Ratio, LTV）亦不再因居留身份而有所區別。現時外籍人士買樓主要需要留意的是收入證明文件，以及如收入並非以港元支付，銀行可能對收入計算採取一定折扣（haircut）。
本文將全面介紹外籍人士在香港買樓須知，包括印花稅、按揭安排，以及從出價至成交的完整流程。
外籍人士可以在香港買樓嗎？
可以，而且限制極少。
無論國籍或移民身份，任何人士均可合法購買香港住宅物業。香港沒有：
- 外國買家購房限制
- 持有物業數量限制
- 永久居民身份要求
- 最短居留期限要求
香港亦沒有類似新加坡額外買家印花稅（ABSD）或新西蘭海外買家禁令等措施。
2024年財政預算案取消了最後一項主要差異——買家印花稅（BSD）。BSD過去只向非永久居民徵收，但現已全面取消。同時金管局亦放寬按揭規則。因此，2026年的外籍買家在監管及政策層面上已與本地買家享有相同待遇。
印花稅：所有買家統一計算
香港印花稅制度於2024年2月28日進行重大改革。
政府已全面取消：
- 買家印花稅（BSD）
- 額外印花稅（SSD）
現時不論本地居民、非永久居民或海外買家，均只需繳付相同的從價印花稅（AVD）。
印花稅示例
| 樓價 | AVD稅率 | 印花稅金額 |
|---|---|---|
| HK$8,000,000 | 3.0% | HK$240,000 |
| HK$15,000,000 | 3.75% | HK$562,500 |
| HK$25,000,000 | 4.25% | HK$1,062,500 |
注意事項
印花稅須於正式買賣合約（SPA）簽署後30天內繳付。
此外：
- 印花稅不能納入按揭貸款
- 必須以自有資金支付
- 應於制定買樓預算時一併考慮
例如購入一個價值1,500萬港元的住宅單位：
- 永久居民印花稅：HK$562,500
- 非永久居民印花稅：HK$562,500
兩者完全相同。
相比2024年改革前，外籍買家需承擔逾11%的綜合印花稅負擔，現時成本已大幅下降。
外籍人士如何申請按揭？
按揭成數（LTV）
自2024年起，香港金融管理局已取消按居留身份區分按揭成數的安排。
現時按揭成數主要根據物業價值決定：
樓價1,500萬港元或以下
最高可借：
80%按揭
即最少首期：
20%
樓價1,500萬至1,715萬港元
最高貸款額：
1,200萬港元
首次置業人士
符合以下條件人士：
- 受薪僱員
- 未持有其他香港住宅物業
可透過香港按揭證券有限公司（HKMC）按揭保險計劃（MIP）申請：
最高90%按揭
適用於：
樓價1,000萬港元或以下住宅
實際審批仍須符合保險公司資格要求。
收入證明要求
香港銀行一般要求：
- 最近3至6個月糧單
- 僱傭合約
- 銀行入息紀錄
新到港的外籍人士若未累積本地收入紀錄，部分銀行仍可能接受：
- 僱主聘用證明信
- 海外工作收入證明
- 前工作地區糧單
不同銀行審批標準有所不同。
如計劃來港後短期內置業，建議及早諮詢按揭經紀或銀行。
供款與入息比率（DSR）
香港金管局已於2024年取消按揭壓力測試。
現時主要採用：
債務供款比率（Debt Servicing Ratio）
每月供款總額不可超過：
借款人每月核實收入的50%
若收入並非港元：
例如：
- 美元（USD）
- 英鎊（GBP）
- 歐元（EUR）
- 人民幣（RMB）
銀行通常會對收入估值作一定折扣（haircut）後再計算DSR。
實際折扣比例因銀行及貨幣而異。
香港買樓流程：一步一步指南
一般二手住宅交易由議價至成交約需：
6至10星期
| 步驟 | 時間 | 主要工作 |
|---|---|---|
| 1 | 睇樓前 | 計算總預算（樓價、印花稅、律師費、代理佣金） |
| 2 | 睇樓前 | 預先申請按揭批核 |
| 3 | 2-8星期 | 睇樓及物色心水物業 |
| 4 | 出價當日 | 簽訂臨時買賣合約（PSPA）及支付約5%訂金 |
| 5 | 14日內 | 簽訂正式買賣合約，總訂金增至約10% |
| 6 | 第2-6週 | 律師查冊及銀行安排按揭文件 |
| 7 | 第4-8週 | 完成交易、支付餘款及收樓 |
臨時買賣合約（PSPA）需特別注意
香港的臨時買賣合約具有法律約束力。
買方於簽署後退出交易：
- 通常會沒收全部訂金
與部分海外市場不同：
香港的PSPA並非意向書，而是真正具法律效力的買賣協議。
因此在簽署前，建議：
- 已取得按揭預先批核
- 已諮詢律師意見
交易成本概覽
律師費
一般二手住宅：
約HK$30,000至HK$80,000
視乎：
- 樓契複雜程度
- 律師樓收費
地產代理佣金
買方通常支付：
約樓價1%
印花稅
正式買賣合約簽署後：
30天內繳付
外籍人士熱門置業地區
半山區（Mid-Levels）
香港最成熟及最受歡迎的外籍人士社區。
優勢包括：
- 鄰近中環商業區
- 德瑞國際學校（GSIS）
- 法國國際學校（FIS）
樓價亦屬港島高端水平。
西貢（Sai Kung）
適合追求：
- 更大居住空間
- 戶外生活
- 社區氛圍
村屋及低密度住宅選擇豐富。
雖然往返中環需時較長，但深受家庭客歡迎。
跑馬地及灣仔
適合重視：
- 步行生活圈
- 社區特色
- 市區便利
跑馬地擁有成熟外籍社區及完善休閒設施。
山頂及港島南區
適合高資產人士。
特色包括：
- 私隱度高
- 豪宅集中
- 香港最具代表性的住宅地段
價格明顯高於一般住宅市場。
應尋找哪些專業人士協助？
地產代理
應確保持有：
地產代理監管局（EAA）牌照
大部分大型代理行均設有外籍人士搬遷專責團隊。
律師
建議聘用：
具英語物業轉讓經驗的律師樓
尤其集中於：
- 中環
- 金鐘
律師的角色是保障買方利益，不應依賴賣方律師或代理提供法律意見。
按揭經紀
可協助：
- 比較多間銀行按揭計劃
- 處理特殊收入模式
- 解答簽證及按揭問題
一般情況下：
買家毋須支付經紀費用，佣金由銀行於成功批出按揭後支付。
總結
對外籍人士而言，香港現時是全球最開放、最便利的置業市場之一。
自2024年政策改革後：
✅ 與永久居民相同印花稅率
✅ 相同按揭成數上限
✅ 相同按揭審批框架
外籍人士唯一需額外關注的主要事項，是收入證明要求及非港元收入的銀行評估方式。
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