香港的物业成交时间表，不会因为你人在外地而停下来。临时买卖合约签妥后，正式合约通常在数天内跟上，再过几个星期便要完成交易。假如工作调动在这段期间把你送到新加坡、伦敦或上海，又或者你根本尚未来港便已决定入市，交易依然按原定节奏走下去。
法例确实容许他人代你签署，但这安排既非自动生效，也不会宽容一份草拟松散的文件。所用的工具是授权书；真正的难处不在于写一份出来，而在于把它做成对方律师、你的银行以至土地注册处都愿意接受的形式，并且要赶得及。
你需要的，究竟是哪一种授权书
授权书是一份契据，由一方（授权人，亦称委任人）授权另一方（受权人）代其行事。香港承认多种授权书，彼此并不能互换使用。
一般授权书
一般授权书让受权人广泛处理委任人的事务，形同委任人本人。方便之处正是问题所在：它交出的权限远超一宗买卖所需，而代表卖方的律师如果审慎，也可能质疑该授权是否真的涵盖眼前这宗交易。
特定授权书
特定授权书把受权人的权限收窄至指明的行为。就买楼而言，这几乎总是正确选择：目的达成后便告终止，期间亦可提前撤销，而且能让委任人掌握最要紧的一环——可以承担多少钱。
持久授权书
《持久授权书条例》（第501章）下的持久授权书，是完全另一回事。它必须采用订明表格，并须在一名注册医生及一名律师面前签署，用意是在委任人丧失精神行为能力后仍然有效。它属于失能规划的工具，并非为身在外地的人提供方便，也不能代替物业转让用的授权书。
文件内容应该包括什么
权限范围正是这类安排最常出错的地方。一份只泛泛写着「该项购买」的授权书，随时令受权人无法签署那份真正完成交易的契据。文件最低限度应准确载明委任人与受权人的身分（包括身分证明文件号码）、以完整地址列明物业（可行的话连同土地登记册资料）、订明价格上限，并逐项列出获授权的行为。
这份清单应涵盖临时合约、正式买卖合约、转让契、收据、加盖印花的申报，以及在你需要借贷时的按揭契与银行标准文件。文件亦应订明授权的有效期限：一份没有终止日期的授权书，多年之后仍会惹来查问。
委任人与受权人各自承担什么
授权书常被当成一道手续。事实并非如此：它在双方之间转移了实在的法律责任，签署之前，两边都应该清楚自己承担的是什么。
委任人的一方
受权人在授权范围内所作的行为，对委任人具约束力，效果等同委任人亲自为之。若授权书没有订明价格上限，受权人以过高价格签下的买卖，依然是委任人的买卖。因此，文件写得多阔、以及挑选了谁人出任受权人，后果全由委任人承担——这正是人选与权限范围值得多花心思的原因。
委任人同时负有一项实务责任：保持授权书处于恰当状态。不再需要时应予撤销，并通知受权人及任何依赖该授权书的一方，亦要确保撤销一事记录在曾经提交正本的地方。
受权人的一方
受权人负有受信责任。他必须在获授权的范围内行事，不得越权；须以委任人的利益而非自身利益行事；须避免利益冲突，实务上即是未获明文授权，不得自买自卖；须把委任人的款项与文件与自己的分开存放，并就经手事项交代帐目；除非授权书明文准许，否则不得把工作再转授他人。
越权行事才是真正的风险。受权人一旦越权，交易可能对委任人无法强制执行，而受权人本人亦可能要向与其交易的一方承担个人责任。《授权书条例》（第31章）在一种特定情况下提供了保障：受权人在授权书已被撤销后仍然行事，如当时并不知情，不会仅因该项撤销而承担法律责任；第三方在不知撤销的情况下与其交易，同样受保障。这是为诚实的失误而设的安全网，并不能为越权行为提供掩护。
另有两点值得事先谈妥。委任两名受权人「共同」行事，即所有文件都要二人齐签，较为稳妥但速度较慢，跨时区时尤其不便；委任为「各别」行事，则任何一人均可单独签署。此外，受权人不应由地产代理、卖方，或任何在交易得以完成中拥有利益的人出任。
订立一份有效授权书：流程与所需时间
这一环最常拖垮整个时间表，因为当中大部分工序都在香港境外进行，并不在你律师的掌控之内。
第一步：在香港草拟
即使你会在境外签署，也应委聘香港律师草拟授权书。按本地物业转让惯例撰写的文件，远比一份外国范本不容易受到质疑。这一步通常很快，指示清晰的话数天可成。
第二步：按正确方式签立
第31章第2条规定，订立授权书的文书须由委任人签署并盖章，或由他人在委任人的指示下并在其面前签署及盖章；属后者的话，另须有两名人士在场见证并签署作证。在境外，这道工序在公证人面前进行，由公证人核实身分并亲身见证签署。委任人必须亲自出席，因为这类文件一般不接受遥距或视像见证。真正的樽颈通常是预约时间，而非签署本身。
第三步：办理认证
经外地公证的签名，仍须变成香港一方能够辨识的形式。若签署地所属国家是《取消外国公文书认证要求公约》（海牙公约）的缔约方，由该国指定机关发出的加签（Apostille）一般已经足够。若并非缔约方，文件通常须先经该国外交部认证，再由中国驻当地使馆或领事馆办理领事认证。
所需时间因国家及季节而异，由数天到数星期不等，而领事认证一路通常较慢。与其凭估计，不如直接向公证人查询当时的实际情况；而且应该在物色物业之前就开始办，而不是签了合约才动手。
第四步：把正本送抵香港并注册
必须以速递寄送正本，签立契据不能靠扫描件。其后，授权书会连同据其签立的文书一并提交。香港按《土地注册条例》（第128章）实行契约注册制度，一般而言，较早注册的文件优先于其后注册的文件；而未经注册的文件可能丧失优先次序，并对其后付出有值代价的真诚买家或承按人无效。若正本未能交出，第31章第3条容许以妥为核证的副本证明授权书的内容。
有一点需要贯穿以上四步：注册本身不会赋予文件它原本没有的效力。一份签立程序有缺失、或权限写得过窄的授权书，不会因为完成注册而变得妥当。
综合而言，首次在境外办理的话，以4至8星期作规划假设较为实际；如涉及领事认证，需时可以长得多。宜及早启动：一份用不着的授权书成本有限，一份迟来的授权书却可能赔上订金。
按揭：流程如何运作，海外买家又会卡在哪里
令遥距置业真正受压的，多数不是签署，而是融资。流程次序固定，而限期由合约订明，所以值得先弄清楚事情的先后。
流程次序
签临时合约之前先取得初步批核；临时合约签妥后才提交正式申请。银行其后按自己的视察为物业估价，发出贷款信，并安排在其代表律师面前签立按揭契。贷款则于成交日提取。以上每一个阶段，都假设借款人随时联络得到，而且已有香港银行户口；当借款人身处另一个时区，每一步都会慢下来。
监管上限
自2024年10月16日起，监管上限划一：所有住宅物业的最高按揭成数为70%，不论物业价值，亦不论是否自用；以申请人资产净值评估的贷款，上限同样是70%，与按还款能力评估者看齐。供款与入息比率上限为50%，而过去对已有其他未偿还按揭的申请人须将两者各下调10个百分点的要求，亦已取消。另外，假设按揭利率上升200点子的压力测试要求，已自2024年2月28日起暂停。
为何70%往往就是实际上限
要借多于70%，一般须依靠按揭保险，而该计划是围绕自住物业设计的。较高的成数亦附带条件：超过80%至90%的保险，只适用于申请时所有承按人在香港并无持有任何其他住宅物业，且所有申请人均为固定受薪人士的情况。不打算自住的海外买家，或属自雇的买家，往往会发现这些级别并不开放，70%的上限在实际操作上就成了硬限。落实首期预算之前，应先向银行确认合资格与否。
文件上的阻力
这是必须坦白说明的难处。在境外赚取的收入，须以香港信贷审批人员能够评估的形式呈交：海外雇主的在职证明、粮单、另一司法管辖区的报税纪录，往往还要翻译本。反洗钱核查一般要求核证副本而非扫描件，而查问资金来源属例行程序，并不代表受到怀疑。在香港没有信贷纪录的借款人，即使收入相同，档案也比本地申请人单薄；以外币计算的收入亦可能被打折扣，因为债务以港元计算，收入却不是。
另有两个操作上的关口容易令人失预算。在海外开立香港银行户口本身可能需时数星期，甚至要求亲身到港，但首期与提取贷款都要靠这个户口。此外，并非所有银行都接受由受权人签署按揭契，部分要求借款人亲自到其代表律师面前办理。这一点应及早向贷款银行确认，因为太迟才发现，足以令你为此订立授权书的整个安排付诸流水。
印花税已不再看你住在哪里
有一项确实简化了。凡在2024年2月28日或之后签立的文书，住宅物业不再需要缴付买家印花税及额外印花税，而第1标准第1部的较高税率亦已与第2标准看齐。非香港永久性居民买家，现时缴付的从价印花税与永久性居民完全相同。
不过时限并无放宽。可征税的买卖协议，须于签立日期后30日内加盖印花——这30日由签署当日起算，而不是由你下次抵港当日起算。
不能假手于人的几件事
受权人可以代你签署，却无法代你判断这个单位是否合适，你也不应要求他代你决定。
验楼。聘请独立的测量师，并以书面指示他们查看什么——渗水痕迹、窗户与墙身状况、可能属僭建的改动，以及公用地方的情况。由利益相关一方拍摄的看楼影片，不等于一次验楼。
业权。土地查册、公契、入伙纸、任何未处理的法定命令、管理帐目，以及僭建工程纪录，都应在你受合约约束之前读完，而不是之后。
价格。把上限写进授权书内。这是最简单的保障，而且完全不用成本。
你自己的律师。委聘一家只代表你的律师行，并由你本人发出指示，而不是经由那位将代你签署的人转达。
总结
从程序上说，身在海外买香港楼已经是个解决了的问题：印花税不再因非居民身分而加重，按揭上限划一，一份草拟妥当、认证齐备的授权书足以把交易带到完成。风险只是转移了位置——它现在落在授权书的权限范围、认证悄悄耗去的那几个星期、银行对海外收入的取态，以及一个签名无法取代的尽职审查上。
在离港之前就决定由谁签署、按什么条件签署，并及早开始办理文件，而不是等临时合约已经签妥日期之后才安排。
本文属有关香港置业机制的一般资讯，并非法律、税务或财务意见，亦未有考虑任何个别人士的情况。规例、税率及贷款审批准则均会改变，行事之前请先向你自己的律师及贷款银行确认最新情况。