隨着香港土地資源日益短缺，政府近年積極透過政策推動市區重建，其中對《土地（強制拍賣為重新發展）條例》的修訂，成為市場關注焦點。踏入 2026 年，強制拍賣（俗稱「強拍」）門檻正式放寬，多個舊區如深水埗、土瓜灣及油尖旺一帶，再次掀起一股「搏收購」的投資熱潮。
不少資金充裕的投資者，紛紛購入舊樓單位，期望透過未來發展商或市建局收購，賺取可觀溢價。然而，這類投資策略是否真如坊間所說「穩賺不賠」？在政策放寬的表象之下，其實隱藏着不少財務與法律風險。本文將為你全面拆解。
一、2026 年強拍門檻：具體放寬了什麼？
以往，一般樓齡達 50 年或以上的舊樓，發展商需持有不少於 80% 業權，方可向土地審裁處申請強拍。但在最新修訂中，制度改為「分級放寬」，按樓齡及地區劃分不同門檻：
| 樓齡 | 指定分區（如深水埗、油尖旺） | 非指定分區 |
|---|---|---|
| 50–59 年 | 70% | 80% |
| 60–69 年 | 65% | 70% |
| 70 年或以上 | 65% | 65% |
政策的核心目的，是加快整體舊樓重建進程。然而，這項變動亦帶來一個重要後果——小業主的議價能力被削弱。談判空間縮小，意味投資者未必再能透過「拖延戰術」爭取更高補償。
二、「搏收購」的三大隱形風險
表面上，投資舊樓似乎可以「收租＋等升值」，但實際操作中，潛藏多項不可控因素，當中最常見的三大風險包括：
1. 強拍估值機制與預期回報落差
不少投資者誤以為，發展商提出的收購價就是最終成交價。然而，一旦雙方未能達成協議，案件將進入土地審裁處處理。
法庭會根據物業的「現有用途價值」（Existing Use Value），以及重置成本等因素，釐定拍賣底價。特別是在樓市下行或波動期間，最終批出的底價未必高於發展商初期出價，甚至可能出現折讓。
換言之，投資者原先預期的「收購溢價」，有機會大幅縮水，甚至出現虧損。
2. 維修責任與突發開支風險
舊樓最大隱憂之一，是樓宇本身的結構狀況。在持有期間，政府部門（如屋宇署或消防處）可能隨時發出：
- 強制驗樓令
- 強制驗窗令
- 消防改善命令
- 結構維修通知
問題在於，舊樓業權往往分散，不少業主未能聯絡或拒絕分擔費用。結果，積極參與管理的業主，往往需要承擔較大比例的維修成本。
一筆動輒數十萬甚至更高的維修費，將直接侵蝕原本預計的投資回報，甚至導致現金流壓力。
3. 發展商「中途退出」的坐艇風險
最關鍵亦最被忽視的風險，是發展商可能中途放棄收購計劃。
舊樓收購通常屬長線操作，動輒需時數年至十年以上。在以下情況下，發展商有可能撤出：
- 樓市轉差
- 利率上升，融資成本增加
- 業權整合遇阻
- 項目整體回報率下降
一旦收購計劃停止，投資者將面對「三重困境」：
- 租金回報偏低
- 銀行按揭審批困難
- 二手市場流動性不足
最終導致資金被長期鎖死，甚至難以止蝕離場。
三、如何評估舊樓的收購潛力？
若已充分理解風險，仍希望參與此類投資，選擇合適標的至關重要。以下為三個核心評估指標：
1. 地積比率是否尚未用盡
發展商收購的核心，不在於建築物本身，而是其「重建價值」。若該地段尚未用盡政府允許的最高地積比率，即代表重建後可提供更多樓面面積，自然更具吸引力。
2. 優先選擇具整合潛力的大地盤
單幢式唐樓，由於地盤面積細，重建限制較多，發展商通常需額外收購相鄰物業，增加整合成本與時間。
相比之下，位於同一街段、排列整齊、易於合併的多幢舊樓，較大機會形成完整發展地盤，收購成功率相對較高。
3. 留意市建局規劃區域
市建局項目雖然提供較穩定的收購機制（例如「七年樓齡補償」），但其收購程序通常較慢，而且補償價格由官方估算，議價空間有限。
對追求較高回報的投資者而言，未必是最理想選擇。
四、總結：審慎評估，避免錯判風險
2026 年強拍門檻的放寬，確實為舊樓市場注入新動力，但「博收購」從來不是低風險投資，更非類似定期存款般的穩定收益來源。
這類投資實際上是一場結合：
- 政策判斷
- 市場周期分析
- 資金耐力
- 法律認知
的綜合博弈。
在入市前，投資者應認真思考一個關鍵問題：
如果未來 10 年內都沒有收購發生，你是否仍有能力承受維修成本、持有壓力及轉售困難？
唯有在做好最壞打算的前提下，才有可能在充滿不確定性的市場中，作出理性決策，避免因錯判風險而陷入資金困境。