香港有不少单位在成交时，仍然有人住在里面。投资者之间互相转手连租约单位；移居海外的业主往往在放盘前早已把单位租出；而继承得来的物业，也常常附带一份家人从未打算订立的租约。买入连租约物业本身并非高风险——它可以让你由收楼第一天就有租金收入，不用捱空租期——但它会悄悄改变你对成交日的几乎每一个假设。
麻烦之处在于，关键决定往往在最早阶段就已作出：谈妥价钱后短短几分钟内，临时买卖合约便在代理行签妥。那份文件具法律约束力。你最终是承接一位租客、一场按金争议，还是一个交吉单位，基本上取决于那一页上的字眼，而不是事后的商讨。本文整理买家在签约前应查清的事，以及签约后需要处理的细节。
「交吉」是合约承诺，不是理所当然
「交吉」（vacant possession）指卖方须在成交时交出无人占用的物业，里面没有卖方的物品，也没有任何第三者有权继续留下。这并非法律自动赋予的保障，而是合约条款。假如临约对此只字不提，或订明物业「连租约出售」，卖方便没有责任迁走租客，你成交后租客依然在。
相反，若合约承诺交吉而卖方无法做到，卖方即属违约。这听起来是有力保障，但一位急需在指定日期入伙的买家，要的并非一宗索偿官司，而是那个单位。诉讼旷日持久，从来无法挽回搬迁时间表。与其事后追讨，不如签约前先查清占用状况，价值高得多。
因此，请直接向代理书面查询物业是否有人占用、由谁占用。业主自住、吉屋、连租约，以及「由亲属居住」，是四种完全不同的情况，带来四种不同的成交风险。地产代理有责任披露其知悉的重要资料，但卖方从未告知的事，代理无从披露，所以应透过代理向卖方提问，并保留书面回复。
何时你会成为承接租约的新业主
若你以连租约形式买入，你便会在余下租期内取代卖方成为业主。租约不会因成交而消失。你除了有权收取余下租期的租金，同时也承接业主的责任——维修、不干扰租客安宁使用，以及履行租约内任何续租权或提早终止条款。
已在土地注册处登记的租约，会在查册时显示，对所有买家构成法律上的通知。但较短年期的租约经常没有登记，这正是单靠查册并不足够的原因。即使注册纪录一片空白，实际占用中的租客仍可能享有影响你的权利，所以实地看楼与直接提问依然重要。
另要留意：你承接的是真正存在的那份租约，而非别人给你看的那一份。附函、免租期、口头同意的提早退租安排，以及生意艰难时期私下减租的默契，在市场上相当常见，却鲜有出现在交给买家的副本之中。
签约前必须索取的文件
索取完整已签署的租约副本，包括所有附表、家俬电器清单，以及任何补充文件或附函，并且亲自阅读，不要只听代理口头撮要。同时索取租约已加盖印花的证明。未加盖印花的租约，在缴付印花税及罚款之前不能在法庭上用作证据，日后你若需要执行条款或收回单位，处境会相当被动。
接着看钱的部分。查清业主现时持有的按金金额、租金缴付纪录，以及租客有否预缴超出本期的租金。预缴租金是实际的现金问题：若租客已就成交后的月份向卖方付清租金，你成为业主后便会面对有楼无租的局面，除非该笔款项在成交时摊分给你。
最后，了解业主与租客的关系状况：有没有未处理的维修要求、正在争议的事项，或任何一方已发出的通知？租客是否已知道单位放盘？此外，若大厦公契对出租或短期使用设有限制，须确认该份租约不会令你在成为业主的一刻即告违反公契。
按金、费用摊分与成交安排
成交时有三笔款项需要处理。租客按金应转交给你，或在楼价中扣减，因为租约期满时，租客会向你这位当时的业主追讨按金。若卖方一直把按金收起，你日后便要退还一笔自己从未收过的钱。
租金应以成交日为界摊分：成交日之前的租金归卖方，之后的归你。差饷、地租与管理费按同一原则摊分；若租约订明部分费用由租客承担，账目会更为繁复。你的律师应备妥一份清楚列明各项数目的成交结算表。
也应安排向租客发出通知，说明业权已转移，以及由下一个租金到期日起应把租金交往何处。律师通常会处理，但值得确认通知确实会发出。租客因为不知道该把租金交给谁而拖欠，是完全可以避免的麻烦。
按揭、印花税与保险
银行对待连租约物业与自住物业的做法并不相同。银行通常会要求查阅租约，部分银行会在租期远超成交日、或租金明显低于市值时收紧成数或调整利率。估价也可能受影响，因为估价师会考虑到在租期内物业无法以交吉状态出售。应在递交按揭申请阶段就向银行或按揭转介提出租约事宜，而非等到临约签妥之后——太迟发现按揭不足额，正是买家「撻订」的典型原因。
印花税方面，买入连租约单位并不改变买卖本身的计算方式，那取决于代价金额与买家身分。改变的是你成交后的处境：作为业主，你日后订立任何新租约时须自行承担加盖印花的责任；也应确认卖方已为现有租约妥为加盖印花，而不是等到需要引用租约时才发现遗漏。
保险则是容易被忽略的细节。自住物业的家居保险与业主出租保险并非同一产品，而大厦根据公契投购的保单，也不会赔偿你的租金损失或作为业主的法律责任。应安排合适的保障，并由成交当日起生效。
如果你要的是交吉单位
若租期短、你又可以等，最简单的做法是连租约买入，等租约自然届满。若你需要更早收楼，卖方必须在成交前与租客商讨提早终止租约，或发出有效的通知；而临约应把交吉列为明确的成交条件，而不是一句期望。
切勿倚赖「到时租客一定搬走」这类口头保证。在商讨提早退租时，租客手上其实握有实质议价能力，要求补偿并不出奇。若须发出通知，住宅租约的通知格式与时限均有规定，通知有瑕疵是常见而昂贵的错误。若交吉对你而言不可或缺，请在签署任何文件之前，要求律师加入相应机制——例如延迟成交的权利，或取消交易并取回订金的权利。
同时也要诚实面对自己的时间表。因为子女开学或本身租约到期而必须在指定日期搬迁的买家，无论回报率看来多吸引，对连租约单位都应审慎。
重点总结
连租约物业并非应该回避的难题，只是一宗需要另一份查核清单的交易。签任何文件之前先查清占用状况；阅读真正的租约而非撮要；确保按金与租金在成交时妥为摊分；及早与银行沟通。最重要的是，在临时买卖合约签署之前而非之后委聘律师。买入连租约物业，签名前的一小时，远比签名后的一个月值钱。