一个设备齐全的单位、理想的地段，加上愿意按每晚租金入住的旅客，而每晚租金往往远高于月租：这个想法很容易萌生，也很容易出错。在香港，将住宅单位作短期出租，受刑事法例规管，并不只是租约条款的问题。业主、租客与买家都会从不同角度遇上这项规定，在涉及任何金钱往来之前，实在值得先弄清楚。
28日的分界线
相关法例是《旅馆业条例》(第349章)。根据条例，以酒店、旅馆或度假屋形式经营的处所，除非符合豁免条件，否则须领有牌照。对住宅业主最重要的豁免，是按时间划分的：每次出租提供住宿连续28日或以上，并收取租金者，无须领牌。
实际理解是，每一次出租的期间才是关键。以一年或六个月的一般租约出租的单位，稳稳处于安全一边；逐晚出租，或每次只租一星期、两星期的单位，则并非如此。提供28日的住宿不会构成问题，但提供27日的住宿就可能有问题。
罚则有多重
《2020年旅馆业(修订)条例》提高了罚则。无牌经营的最高罚款由20万港元增至50万港元，最高监禁刑期则由2年增至3年。2020年的修订不止于罚款数字：
- 无牌经营成为严格法律责任罪行。
- 发牌当局获赋权申请搜查令，可强行进入处所。
- 当局可在土地注册处登记有关无牌处所的书面通知。
- 于16个月内第二次被定罪后，法庭可命令处所关闭6个月。
广告同样具有分量。官方指引提醒，公开招徕短期租住的广告，即使从未真正租出，亦可能在检控中成为可接纳的证据。因此，把单位放上网络刊登，并非无伤大雅的市场试探。
领牌并非全部答案
即使业主愿意申请牌照，需要通过的关卡也不止条例本身。官方指引提醒业主，须确认该用途符合政府租契、法定图则，以及建筑、消防和排水方面的规定。自2020年修订以来，发牌当局亦会考虑土地文件内的限制性条款及受影响人士的意见，并审视申请人是否“适当人选”。
在多业主的大厦，这意味着须细阅公契。不少住宅发展项目限制单位只可作私人住宅用途，而管理委员会或业主立案法团，亦可能对每个周末都有不同住客的单位格外关注。牌照问题与业权文件问题是两回事，解决了其一，并不代表解决了另一个。
如果你是租客
租客将单位逐晚转租，处境与业主不同，却不见得更安全。租约几乎必定限制转租及转让，收费短住很可能违反租约。想借此抵销租金的租客，有可能同时失去租约及面对检控。
反过来说也同样重要。签约租入后才发现属无牌短住经营的租客，或其业主其后被检控的单位的租客，都可能受关闭令牵连。租约签订之初，直接问业主打算如何使用单位、租约有何限制，是合理而平常的问题。
如果你是买家
土地注册处登记通知的权力，令这个课题成为买家要关注的业权问题。若有关无牌处所的书面通知已登记在某单位名下，应会在土地查册中出现，律师亦会看到。这是将查册视为不只是形式的好理由。
查册以外，买家可以询问单位是否曾用作短期住宿、查阅公契有否用途限制，并对任何以每晚租金收入作定价依据的买卖保持警惕。建基于法例受限活动的预期回报，并非贷款机构或审慎买家应该倚赖的回报。
床位寓所规定
相关的《床位寓所条例》(第447章)适用于单位内有12个或以上床位根据租赁协议被占用或拟被占用的情况。该条例针对的是拥挤的共用住宿而非旅客，但它同样说明一个原则：单位如何分隔和出租，而非如何称呼，决定是否需要牌照。
关于数字的说明
本文刻意不使用市场价格或租金数据，因为文中所述规定不会随市况改变。文中只有法例上的数字：28日的门槛、最高50万港元及3年的罚则，以及12个床位的适用准则。这些反映撰文时所理解的公开指引；法例不时修订，倚赖任何内容前，请先查阅现行条文。
重点摘要
单位若要以每次连续少于28日的方式出租，须先清楚回答三个问题：是否需要牌照？政府租契及公契是否容许该用途？若其中一项答案为否，风险由谁承担？对大多数业主和租客而言，一般租约仍然是合法的预设选择。本文只属一般资料，并非法律意见，涉及具体物业时应咨询律师。