當香港買家評估自己是否有能力置業時，注意力往往集中在物業售價，以及能否取得合適按揭利率，令每月供款保持在可負擔水平。
然而，一項同樣重要卻經常被忽略的因素，是取得物業後的實際持有成本（Holding Cost）。
在香港，物業業主需要承擔多項持續性開支，包括法定及日常營運費用，例如：
- 政府差餉（Rates）
- 政府地租（Government Rent）
- 管理費（Management Fees）
- 維修基金供款（Sinking Fund）
- 保險費用（Insurance）
若業主將單位出租，更需承擔物業稅（Property Tax）。
本文將逐一拆解香港物業的主要持有成本，並透過實例協助您在置業前準確計算年度支出。
政府差餉（Government Rates）
差餉是香港歷史最悠久、最穩定的物業收費之一。
差餉由差餉物業估價署按物業的「應課差餉租值（Rateable Value）」評估及徵收。所謂應課差餉租值，指該物業於公開市場上合理可取得的年度租金水平。
目前差餉稅率為：
- 應課差餉租值的每年 5%
- 按季度徵收（每季 1.25%）
由於租值會定期重估，因此與市場租金水平並非完全一致，但一般具有高度參考價值。
計算範例
假設一個兩房中半山單位：
- 月租市場價值：約 HKD 30,000
- 年租值：HKD 360,000
計算如下：
- 應課差餉租值：HKD 360,000
- 年度差餉：HKD 18,000
- 每季差餉：HKD 4,500
即使單位空置，業主仍須繳交差餉。
出租單位方面，差餉由業主或租客承擔，視乎租約條款而定。
政府地租（Government Rent）
不少首次置業人士會將地租與差餉混為一談，但兩者其實完全不同。
政府地租是香港特區政府向1985年5月27日後批出的土地契約所收取的土地租金。
收費標準：
- 應課差餉租值的 3%
- 按季度繳付
計算範例
同樣以租值 HKD 360,000 計算：
- 年度地租：HKD 10,800
- 每季地租：HKD 2,700
並非所有物業均需繳付地租
一般而言：
- 1985年前土地契約可能獲豁免
- 新界部分舊式官契物業可能有不同安排
買方律師在成交前會確認相關責任。
重要提示
差餉（5%）加上地租（3%）：
合共相當於租值每年 8% 的固定開支。
這是置業預算中不可忽略的持續成本。
管理費（Management Fees）
管理費支付予管理公司或業主立案法團，用於支付大廈日常運作開支，包括：
- 保安服務
- 大堂及公眾地方清潔
- 升降機保養
- 園藝維護
- 公共地方照明
- 大廈保險
香港大型住宅屋苑管理費一般介乎：
每月每平方呎建築面積（GFA）HKD 2.50－6.00
需注意：
管理費通常按建築面積（GFA）計算，而非實用面積（SA）。
計算範例
1,000平方呎建築面積單位：
- 每月管理費：約 HKD 2,500－6,000
- 每年：約 HKD 30,000－72,000
設施完善的豪宅（會所、泳池、禮賓服務、健身室等）一般屬於較高水平。
冷氣及設施附加費
部分大型住宅設有中央冷氣或冷凍水系統。
相關收費通常獨立於管理費：
- 每月約 HKD 400－1,500 以上
此外，部分屋苑可能另行收取：
- 租用車位費
- 會所會籍費
- 穿梭巴士服務費
買樓前應要求管理處提供詳細費用清單，而非僅查看基本管理費數字。
維修基金（Sinking Fund）與特別維修徵費（Special Levies）
維修基金是大廈長期儲備資金。
資金用途包括：
- 更換升降機
- 外牆翻新
- 天台防水工程
- 大堂翻新
- 結構維修
管理完善的大廈會持續累積足夠儲備，以支付大型維修工程。
若儲備不足，則可能向業主徵收一次性特別維修費。
常見金額
老牌住宅常見徵費：
- 每戶 HKD 10,000－80,000
甚至更高。
買樓前應查閱
要求提供：
- 最近12個月管理費紀錄
- 業主立案法團年度財務報表
- 維修基金結餘資料
- 屋宇署維修命令或強制驗樓通知
出租物業的物業稅（Property Tax）
出租物業須繳交物業稅。
現行稅率：
淨應評稅值的15%
計算方式：
- 年租金收入
- 減去差餉
- 再扣除20%法定免稅修葺開支
餘額即為淨應評稅值。
計算範例
月租：HKD 30,000
年租收入：
HKD 360,000
扣除差餉：
HKD 18,000
餘額：
HKD 342,000
再扣20%法定免稅額：
HKD 68,400
淨應評稅值：
HKD 273,600
物業稅：
HKD 41,040
保險（Insurance）
大廈結構保險通常已包含於管理費內。
然而保障範圍一般不包括：
- 單位內財物
- 裝修工程
- 第三者責任風險
例如：
- 漏水導致樓下單位損毀
- 火災造成鄰居損失
因此建議業主自行購買：
- 家居保險
- 第三者責任保險
一般保費：
每年約 HKD 1,500－4,000
大部分銀行亦會要求按揭借款人購買相關保障。
實例：完整年度持有成本
假設：
- 中半山兩房單位
- 實用面積：750平方呎
- 建築面積：約950平方呎
- 購入價：HKD 1,500萬
- 自住用途
| 項目 | 計算方式 | 年度費用 |
|---|---|---|
| 差餉 | HKD300,000 × 5% | HKD15,000 |
| 地租 | HKD300,000 × 3% | HKD9,000 |
| 管理費 | 950 × HKD4 × 12 | HKD45,600 |
| 冷氣費 | HKD1,000 × 12 | HKD12,000 |
| 家居保險 | 年費 | HKD2,500 |
| 總持有成本 | — | 約 HKD84,100/年 |
即：
每月約 HKD7,000 持有成本
尚未包括按揭供款。
若貸款金額為：
- HKD 1,050萬
- 按揭成數70%
則每月按揭供款約：
HKD 45,000－55,000
因此實際每月住屋支出遠高於單純按揭供款。
買樓前如何評估真實持有成本
提出出價前，應向代理或業主索取以下資料：
✅ 最近四期差餉及地租單
✅ 最近12個月管理費紀錄
✅ 業主立案法團最新財務報表
✅ 維修基金資料
✅ 大廈維修計劃
✅ 屋宇署未完成命令紀錄
有了這些資料，通常在一小時內便能計算出真實持有成本，避免成為新業主後才發現額外支出。
香港置業真正成本
買樓價格固然最容易看見，但持有成本才是伴隨整個業權期間的長期支出。
以一個價值 HKD 1,500 萬的半山住宅為例：
年度持有成本約為 HKD 84,000。
這是一個絕對不應忽略的數字，重要程度不亞於樓價本身。
PropMark 團隊致力協助買家尋找兼具價格優勢及持有成本效益的優質物業。歡迎瀏覽 https://hk.propmark.com/，或與我們團隊聯絡，獲取更專業的置業建議。