黄竹坑站上第一批单位交楼后4年，买家对港岛南岸最常问的那条问题，如今有了比2022年更清晰的答案——而答案并不只有一个。视乎你买的是哪一期、在哪一年入市，同一个地址既录得约三分之一的转售亏损，也录得约两成半的转售升幅。这种分歧，值得仔细说清楚。
一个实际上等同单一屋苑的地区
黄竹坑很难算是传统意义上的住宅区。2026年9月2日，全区有127个单位放售、114个单位放租；而同一天，单计港岛南岸一个屋苑的放盘数字，同样是127个及114个。换言之，区内每一个放盘都在同一个发展项目之内。
屋苑资料显示，项目位于香叶道11号，由港铁公司与路劲基建、嘉里建设、信和置业、太古地产及长江实业合作发展，2022年9月起入伙，共16座、提供3,032个单位，实用面积由290平方呎至2,084平方呎。成交纪录实际上已涵盖至第6期，因此建成规模比该行资料所示更大。小学校网为18，中学校网为南区。
有一项统计比任何描述都更能说明这里的住宅存量：近3年屋苑内的登记成交，100%属楼龄5年以下的楼宇。这里没有旧楼价格作参照，没有可供阅读的长期转售历史，也没有鸭脷洲或香港仔那种成熟的二手市场。
成交量有多少，集中在哪里
近3年屋苑录得3,010宗买卖登记；同期租赁成交为801宗，此数字由我们按各期总纪录减去买卖登记推算得出。分布比总数更值得留意。
| 期数 | 名称 | 近3年买卖登记 | 近3年租赁成交（推算） |
|---|---|---|---|
| 1期 | 晋环 | 236宗 | 279宗 |
| 2期 | 扬海 | 145宗 | 267宗 |
| 3B期 | Blue Coast | 666宗 | 101宗 |
| 3C期 | Blue Coast II | 564宗 | 70宗 |
| 4A期 | 海盈山 | 323宗 | 84宗 |
| 4B期 | 海盈山 | 87宗 | 0宗 |
| 5A期 | 第5期 | 430宗 | 0宗 |
| 5B期 | 第5期 | 361宗 | 0宗 |
| 6A期 | Deep Water South | 168宗 | 0宗 |
| 6B期 | Deep Water South | 30宗 | 0宗 |
看最后一栏，屋苑明显分成两半。租赁市场几乎全部集中在首两期——801宗租赁成交之中有546宗——而较后期数则完全未录得租赁纪录。这正是一个仍在陆续交楼的项目应有的样貌：早期楼座已变成租盘来源，新楼座仍在一手销售阶段。这也意味着，在这里找租盘的租客，实际上只是在晋环与扬海之间选择。
升跌分布：入市年份决定一切
成交资料库亦会就可追溯上一手成交的登记，列出与上次售价比较的升跌。以整个屋苑计，46.25%录得10%至50%升幅、10%录得10%以内升幅、6.25%录得10%以内跌幅、37.5%录得10%以上跌幅。换言之，可追溯的转售个案之中，略多于一半录得升幅。
但若只筛选第1期，画面完全倒转。晋环的可追溯转售个案中，85%录得10%以上跌幅，10%录得10%以内升幅，5%录得10%至50%升幅。这些比例建基于数量很少的纪录——只有能识别上一手成交的登记才会计入——所以应视为方向而非精确数字。但方向十分明确，个别登记亦印证了这一点。
晋环1座(1A)15楼一个两房单位，于2026年6月2日以1,220.1万港元转手，较上次售价低29%。2座(2A)10楼一个493平方呎两房单位，2026年2月23日以1,130万港元登记，实用呎价22,921元，跌28%。37楼一个765平方呎三房单位，2026年1月30日以1,900万港元成交，实用呎价24,837元，跌34%。两个细单位则走向相反：一个370平方呎一房单位2026年6月29日以920万港元成交，升1%；一个383平方呎一房单位2026年3月24日以900万港元成交，升29%。这说明亏损集中在2021年首轮高价时入市的单位，而非平均分布。
再看在完全不同市况下开卖的Blue Coast。单是2026年8月，其转售登记便录得升4%（2,055万港元，8月27日）、升25%（1,270万港元，8月25日）、升18%（2,950万港元，8月25日）、升18%（2,590万港元，8月21日）、升12%（1,830万港元，8月20日）及升27%（1,200万港元，8月12日）。同一个车站、同一个平台，结果却相反——分别只在于入市价。
今天一呎值多少
近期登记提供了相当集中的参考。2026年8月，Blue Coast的一手成交由773平方呎三房单位的实用呎价26,210元，至38楼一个1,263平方呎四房单位的38,200元。Blue Coast II于8月31日及8月24日分别录得802平方呎三房单位，实用呎价24,626元及26,185元。海盈山4B期录得499平方呎两房单位27,545元至28,439元，960平方呎三房单位38,573元及39,715元。Deep Water South的细单位则录得27,591元至33,599元。
相比之下，全屋苑呎价最低的入场点，正是第1期的二手市场——上述细单位转售的实用呎价约为22,900元至24,900元。而屋苑呎价最高的纪录同样在第1期，来自发展商保留的大单位：2026年7月6日一个1,294平方呎四房单位以5,500万港元成交，实用呎价42,504元；6月5日一个1,067平方呎三房单位以4,700万港元成交；4月27日一个2,095平方呎五房单位以1.1亿港元成交，实用呎价52,506元。同一期之内同时包含全盘最便宜与最贵的一呎，这正好提醒读者：为这个地址引用任何「平均呎价」都不可靠。
2026年9月2日的叫价高于已登记的转售水平。第1期一个290平方呎开放式单位叫价750万港元（实用呎价25,862元）；Blue Coast II一个509平方呎两房单位叫价1,400万港元；同期一个802平方呎三房单位叫价2,350万港元，由2,500万港元下调。叫价并非成交价，两者之间的差距，正是议价的空间。
租金：比楼价稳定，并见回升
租务纪录是这个故事较平稳的一半。2026年8月至9月初，第1期已登记的租赁成交，实用呎租大致介乎51元至72元，最细的单位处于区间上端，最大的单位处于下端，属正常格局。
具体个案：一个290平方呎开放式单位，2026年8月12日以月租20,000元租出（实用呎租69元）；一个370平方呎一房单位，8月30日月租23,000元；一个493平方呎两房单位，9月1日月租27,500元；一个882平方呎三房单位，9月1日月租48,000元，另一个同面积单位8月15日月租57,000元；一个966平方呎四房单位，9月1日月租63,800元。较新期数同等面积的叫租更高——Blue Coast一个972平方呎三房单位叫租62,000元，实用呎租63元。
同类单位亦见租金回升的迹象。2座(2A)中层一个593平方呎两房单位，2026年7月15日以月租30,000元租出，8月15日则为33,000元；同座一个584平方呎两房单位，由7月18日的30,000元升至8月4日的32,000元。两组纪录不足以构成趋势，但方向一致，而且与第1期楼价的方向刚好相反。
两边数据合起来说明什么
把相同面积的已登记售价与已登记租金并列，可粗略推算租金回报。一个370平方呎一房单位于2026年6月29日以920万港元售出，另一个370平方呎一房单位于8月30日以月租23,000元租出，推算回报约3厘。一个493平方呎两房单位于2026年2月23日以1,130万港元售出，另一个493平方呎两房单位于9月1日以月租27,500元租出，推算回报约2.9厘。两者均由我们自行计算，取自不同宗成交，属未扣除管理费、差饷、地租、保险、代理费用及空租期的回报，而且比较的是同面积的不同单位，并非同一单位。
是否适合居住？
论日常生活的便利，这里的条件相当扎实，也是全篇之中少有没有争议的部分。放盘纪录显示，由Blue Coast各座步行至黄竹坑站只需1分钟，至车站上方的THE SOUTHSIDE商场只需2分钟；位置稍后的第1期，则为3分钟至车站、7分钟至商场。黄竹坑站在南港岛线上距离金钟只有2个站，通勤时间对大部分港岛租客而言属于短途。
取舍同样明显。这里是由工业区改造而成的新区，而非成熟社区：零售、学校选择与街道生活，全部由过去4年新建的部分定义，而商场是全区的主要配套，而非其中之一。重视学校选择的家庭应留意屋苑属小学18校网、中学南区校网，并应查核具体学校而非只看校网。想要成熟街道、旧式低密度氛围，或步行范围内有多个价格层次可选的住户，则不会在这里找到；按成交证据，区内没有任何楼龄超过5年的楼宇。
是否值得买入？
以下属市场分析而非投资建议，因为诚实的答案是有条件的。数据支持三点观察。
第一，入市价的影响远大于地址本身。第1期与Blue Coast共用同一个平台、同一个车站、同一个商场，但可追溯的转售结果方向相反，纯粹因为两者在不同市况开卖。今天入市的买家是按今天的价钱买，而非按2021年的价钱买，这才是相关的比较基础。
第二，目前全盘呎价最低的入场点在第1期的二手市场，近期登记的实用呎价约22,900元至24,900元，而较新期数则为24,600元至39,700元。若一名买家对「楼龄4年、步行3分钟到站」与「楼龄1年、步行1分钟到站」两者并无强烈偏好，市场其实是在补贴他选择较旧的那一个。这个折让是否足以补偿楼龄差距、装修规格与多走几分钟路，才是真正要决定的事。
第三，收租的一面并不宽裕。约2.9厘至3厘的回报，在未扣除上述任何持有成本之前，一旦息口或空租期出现变化，缓冲空间有限。这里的租金证据比楼价证据稳固，因此更有利于自住买家，而非依靠租金支撑的投资者。
总结
在黄竹坑站之上，通勤与生活便利已是定局，价钱却仍未有定论。同一个发展项目，既让部分最早入市的买家录得逾30%的转售亏损，也让3年后入市的买家录得逾20%的转售升幅；而今天最便宜的入场点，是最旧的一期，而不是最新的一期。对正在考虑的人来说，期数、开卖年份与具体单位，比地址本身更重要——而在这个项目，这一点比一般情况更加明显。
文中数据取自已登记的成交纪录、公开租赁纪录及放盘资料，并于2026年9月2日核实。个别成交并非市场平均价；标示为推算或自行计算的数字，均由上述纪录推导得出。本文属一般市场分析，并非个人财务、法律或投资建议。