随着香港土地资源日益短缺，政府近年来积极通过政策推动市区重建，其中对《土地（强制拍卖用于重新发展）条例》的修订成为市场关注焦点。进入 2026 年后，强制拍卖（简称“强拍”）门槛正式放宽，深水埗、土瓜湾、油尖旺等旧区再次掀起一波“博收购”的投资热潮。
不少资金实力雄厚的投资者纷纷入市，购入旧楼单位，希望通过未来发展商或市建局收购获取溢价收益。然而，这种投资方式是否真的“稳赚不赔”？在政策利好的表象之下，其实隐藏着不少财务与法律风险。
一、2026 年强拍门槛放宽了什么？
以往，一般楼龄达到 50 年或以上的旧楼，发展商必须持有不少于 80% 的业权，才可申请强拍。最新修订引入“分级制”，按楼龄及区域划分不同门槛：
| 楼龄 | 指定区域（如深水埗、油尖旺） | 非指定区域 |
|---|---|---|
| 50–59 年 | 70% | 80% |
| 60–69 年 | 65% | 70% |
| 70 年或以上 | 65% | 65% |
门槛降低意味着发展商更容易推进项目，但同时，小业主的谈判筹码明显减少。
二、“博收购”的三大隐形风险
1. 强拍估值与预期收益存在落差
若业主与发展商未能达成协议，案件将交由土地审裁处裁决。法院会根据物业的“现有用途价值”及重置成本评估拍卖底价。
在市场下行阶段，最终底价未必高于发展商初始报价，甚至可能更低，从而令投资回报大幅缩水。
2. 维修责任与突发成本风险
旧楼普遍存在结构老化问题，政府可能随时发出：
- 强制验楼令
- 强制验窗令
- 消防改善命令
由于业权分散，部分业主可能不参与分担费用，导致其他业主承担更多支出。
动辄数十万元的维修费用，将严重侵蚀投资回报。
3. 发展商中途退出风险
旧楼收购周期长，常达数年至十年以上。若出现以下情况，发展商可能放弃：
- 市场转差
- 利率上升
- 业权整合困难
投资者将面临“资金被套牢”的情况，包括：
- 租金回报低
- 难以获得按揭
- 转售困难
三、如何评估旧楼投资价值？
1. 地积比率是否未用尽
若地块尚未用尽可发展面积，重建潜力更大，对发展商更具吸引力。
2. 优先选择大地盘
可整合的多栋旧楼，比单栋物业更具收购价值。
3. 留意市建局区域
市建局项目稳定但议价空间较小，未必适合追求高回报投资者。
四、总结：理性投资，防范风险
强拍门槛放宽，为市场创造机会，但“等收购”并非低风险投资。
投资者应思考：
若未来 10 年无人收购，是否仍可承受持有成本？
只有在做好最坏打算的前提下，才能避免陷入长期资金困局。