香港大部分地區都是以買賣為主、租賃為輔的市場，跑馬地卻是例外。過去三年，區內的成交登記紀錄共有982宗買賣，租賃則有948宗，兩者幾乎相等。同期全港的紀錄是214,627宗買賣對81,822宗租賃，比例接近五比二。
這種平衡令跑馬地格外值得研究。在大多數地區，買家若想知道究竟應該置業還是租住某一幢樓，等於是拿一個成交暢旺的買賣市場，去對比一個交投稀薄的租務市場，中間的落差只能靠估算。而在跑馬地，單是2026年8月頭三個星期，就有兩個屋苑先後錄得同一類單位的買賣及租賃成交，相隔不過數天，為這個買家通常只能猜測的問題提供了難得的直接答案。以下數字均為個別成交登記，並非市場平均值，資料取自公開成交紀錄。
租賃宗數幾乎追平買賣的地區
跑馬地三年間合共錄得1,930宗成交，買賣與租賃幾乎各佔一半。區內沒有任何一個屋苑主導市場：成交最頻繁的四個地址——One Jardine’s Lookout佔7.51%、比華利山佔5.54%、The Aster佔5.44%、禮頓山佔5.23%——合計仍不足全區成交的四分之一，其餘則分散在一系列規模較小的樓宇。
這種結構正好反映跑馬地的實際面貌。區內既有面向馬場的頂級住宅，也有一批九十年代至二千年代落成的中價屋苑，再加上數量可觀的1990年前舊式洋樓，而全部都在步行或短程電車可達銅鑼灣、灣仔核心商業區的範圍之內。地理位置持續帶來調任專才的租務需求，而小學12校網及灣仔區中學校網則支撐着家庭客的自住需求。兩個市場，在同一個地段上並行運作。
同一個單位，兩種價格
2026年8月11日，禮頓山7座一個16樓單位錄得買賣登記，四房間隔，實用面積1,461平方呎，成交價6,380萬元，折合實用呎價43,669元。四日之後，即8月15日，同一座數的中層單位，同樣是1,461平方呎四房間隔，以月租110,000元租出，折合實用呎租75元。
計算並不複雜。月租110,000元即全年132萬元，對比6,380萬元的買入價，毛租金回報約為2.07厘。
這些登記數字，在市場上有對應的實例。禮頓山同一款1,461平方呎四房單位，現時在PropMark上以7,000萬元放售，同時以月租110,000元放租——同一個單位，兩種選擇。開價租金與8月15日的登記租務成交完全一致；叫價則較8月11日的登記成交價高出約一成，這是賣方開價與最終登記成交價之間的正常差距。叫價並非成交價，兩者絕不應混為一談。若以叫價計算，同樣的租金意味着毛回報約為1.89厘。
另一組數字在不同價位上說着同樣的故事。8月8日，樂天峰一個高層三房單位，實用面積1,281平方呎，以月租80,000元租出，折合呎租62元。8月17日，同一屋苑另一個高層單位，實用面積1,280平方呎、同為三房間隔，以3,800萬元售出，折合呎價29,688元。全年租金96萬元對比3,800萬元的資本投入，毛回報約為2.53厘。
引用這兩個數字之前，有兩點必須說明。其一，兩者均為毛回報，尚未扣除差餉、地租、管理費、樓宇保險、出租開支以及任何空置期的預留，實際淨回報明顯較低。其二，雖然兩組單位的間隔與面積相當接近，但樓層、景觀及室內裝修狀況各有不同。宜視之為相近的參考個案，而非完全相同的資產。
為何常見的租金回報數字往往不是你需要的那個
香港樓市評論中充斥着各式租金回報數字，而當中大部分都無法與上文兩個數字直接比較。一宗於2026年8月14日報道的租賃成交，正好清楚呈現這個問題：跑馬地毓秀街一個實用面積369平方呎的一房單位，以月租21,000元租出，折合呎租56.9元。業主於2012年以589萬元購入該單位。以此買入價計算，租金回報約為4.3厘。
這個數字在算術上完全正確，但對買家而言幾乎毫無用處。它是建基於一個十四年前成本的回報。它告訴現有業主當年的投入表現如何，這本身是合理的資訊；但對於今天考慮購入同類單位的人來說，它沒有任何參考價值，因為那個分母根本不是2026年任何人付得出的價錢。
上文推算出來的2.07厘與2.53厘，用的是本月實際登記的成交價。這才是買家應該採用的數字。實際的判斷原則其實很簡單：每當看見一個租金回報數字，先問清楚分母是甚麼。如果那是上一個十年的買入價，就必須以現時的成交價重新計算，否則它甚麼也代表不了。
單位面積比全港平均偏大
跑馬地的間隔比例，並不是初來港人士想像中的模樣。在三年紀錄之中，三房單位佔區內成交的40.29%，四房或以上再佔12.09%——換言之，超過一半的成交屬三房或以上。兩房佔31.3%，一房佔11.98%，開放式單位僅佔4.34%。
對比全港數字：兩房是最大的單一類別，佔43.58%，一房佔20.32%，開放式佔8.19%。面積分佈同樣呈現這個反差。跑馬地有24.27%的成交落在800至1,200平方呎，9.8%在1,200至1,500平方呎，另有4.57%在此之上——即接近39%的成交面積在800平方呎或以上。全港而言，800至1,200平方呎僅佔8.68%，而400平方呎或以下的單位佔31.45%，跑馬地則只有19.15%。
實際的含意是：跑馬地首先是一個家庭客的地區。無論租客還是買家，若目標是開放式或一房單位，可選擇的大約只有六分之一的成交量，而且集中在少數樓宇——Eight Kwai Fong Happy Valley與One Jardine’s Lookout在8月的租賃紀錄中均不只出現一次。供應稀薄意味着選擇有限、議價空間細，決定的時間窗口亦短。前述毓秀街的一房單位，甫放盤即告租出。
買賣呎價相差四倍，租金呎價卻相當接近
8月跑馬地登記的買賣成交，呎價由10,853元起——8月7日登記的一個645平方呎舊樓單位——至8月11日禮頓山的43,669元為止。同一個地區、同一個月份，差距達四倍。中間價位亦相當密集：8月12日慧莉苑17,905元、8月11日蔚雲閣23,825元、8月6日壹鑾23,970元、8月5日樂陶苑24,025元、8月17日樂天峰29,688元，以及8月10日禮頓山9座38,988元。
同期的租務呎價區間則收窄得多：由每呎47元——8月8日樂活臺一個1,211平方呎單位以57,000元租出——至每呎78元，即8月13日One Jardine’s Lookout一個231平方呎一房單位以18,000元租出。差距約為1.7倍。
區內的現時叫價亦呈現同樣的結構。跑馬地在售盤源由Fine Mansion 1,342平方呎、叫價2,180萬元（約每呎16,244元）起，至禮頓山1,724平方呎、叫價8,800萬元（約每呎51,044元）為止，中間則有比華利山1,432平方呎、叫價4,000萬元及The Aster 698平方呎、叫價2,100萬元。租務方面，叫價的區間與登記成交同樣收窄：由Mint Garden約每呎48元，至The Aster的78.53元。
這個落差是整組數據中最有用的一點。資本市場對跑馬地不同樓宇的區分程度，大約是租務市場的兩倍半。由舊式洋樓搬到頂級屋苑，租客每呎大概多付六成；買家則要多付四倍。若你追求的是地段、社區環境與裝修質素，而不是資產負債表上的風險敞口，那麼在跑馬地租住，等於以極少的溢價換取這個地區大部分的好處。
關於租金呎價，還有一點必須留神：在跑馬地一如全港各區，呎租與面積成反比。全區8月最高的78元出自一個231平方呎單位，最低的47元則是1,211平方呎。細單位的呎租永遠較高，因為一道門、一個廚房的固定價值被攤分在較細的面積上。高呎租並不是質素的指標，跨面積組別去比較只會令人判斷失準。
轉手紀錄真正說明的事
8月跑馬地的成交之中，有十宗附有與同一單位上次登記價的比較。六宗高於上次，四宗低於上次。升幅分別為221%、214%、92%、40%、23%及13%；跌幅則為12%、22%、26%及30%。
把兩個最大的升幅解讀為市場強勁，是很自然的想法，但那是誤讀。214%或221%的升幅，在任何合理的升值速度之下都不可能在短時間內產生——這些數字在算術上只證明持貨期很長，並不反映當下的走勢。兩宗的成交呎價分別為10,853元及24,025元，屬於區內的中下價帶。相反，位處價格頂端的兩宗禮頓山成交，升幅只有23%及13%。
比較誠實的讀法是：在同一個地區、同一個月份之內，賣家對比原來買入價，可以錄得三成蝕讓，也可以錄得221%的賬面升幅。入市時間與持貨年期，遠比地址更能解釋這種差異。因此對買家而言，值得問的從來不是「這幢樓有沒有升值」，而是：這幢樓上一宗同類單位登記了甚麼價錢、在甚麼時候登記，以及現時開給我的價錢，跟它比較是否合理。
如何在兩個市場之間作選擇
落訂之前，先用兩種方式為單位定價。在跑馬地你確實做得到，因為租務紀錄足夠厚實，可以找到真正的參考個案而非靠估。找出同一幢樓、同一款間隔的單位，看看它租了多少。
以現價計算毛回報，然後逐項扣減。先用今天的成交價算出毛回報，再扣除差餉、地租、管理費、保險，以及一個貼近現實的空置預留。剩下來的，才是真正有意義的數字。
若毛回報接近2厘，買樓就是資本決定，而非收租決定。在未扣成本前只有2.07厘及2.53厘的情況下，在這些樓宇置業的理據，建基於對資本升值的預期，以及你對居住保障與自主權的重視程度，而不是租金收入。這仍然可以是一個完全站得住腳的理由，只是性質不同，而且應該講清楚。
按你身處的市場調整查證的重點。買樓：四倍的呎價差距意味着選樓主導最終結果，所以應把工夫花在該幢樓內的同類成交上。租樓：差距既然收窄，就為地段與樓況付費，把議價的力氣放在租期、提早解約條款及交樓狀況之上。
如涉及校網，記得核實。跑馬地地址屬小學12校網，中學則屬灣仔區。這是一個持久的自住需求來源，同時影響轉手流通性與租客組成。
細單位流轉極快。開放式及一房單位在區內成交佔比不足17%。若這是你的目標，先備妥文件與訂金，再去睇樓。
現時值得留意的跑馬地盤源
若上文是分析框架，以下就是框架所指向、現正放盤的單位。以下均為叫價，並以撰文時為準。
最值得用兩種方式定價的一個。禮頓山，1,461平方呎，四房——叫價7,000萬元，或月租110,000元。在香港，能夠用同一個單位而非近似個案去計算「買定租」的盤源極為罕有，對仍在考慮的人來說，這是全區最有參考價值的一個。
入主最佳地址的最低成本。禮頓山1,128平方呎三房單位的叫價分別為4,800萬元、4,900萬元及5,000萬元——約每呎42,500至44,300元，對比同一屋苑四房單位的每呎48,000至51,000元。若買家不需要第四間睡房，等於以明顯較低的呎價，換取同一幢樓、同一個大堂與同樣的景觀。
每一元換到最多面積。比華利山，1,432平方呎，四房，叫價4,000萬元，折合約每呎27,933元——面積相若，呎價卻僅為禮頓山的一半略多，而比華利山本身正是區內成交最活躍的四個地址之一。
入場之選。Fine Mansion，1,342平方呎，三房，叫價2,180萬元最能說明區內的價格跨度——在跑馬地內以近乎頂級屋苑一個細兩房的價錢，換取三房及超過1,300平方呎。舊樓自有其需要查證的地方，但以這個地段而言，入場點確實相當低。
最值得仔細比較的租盤。The Altitude，1,461平方呎，三房，月租90,000元與上述禮頓山單位的實用面積完全相同，月租卻低20,000元，約每呎61.60元對75.29元。對於在兩幢樓之間沒有特別偏好的租客而言，一年就是240,000元的差距。The Aster 1,248平方呎、月租98,000元位處全區呎租的頂端，而Ascot Tower 897平方呎、月租48,000元及Panny Court 412平方呎、月租25,000元則覆蓋中檔與細單位兩端。
全區盤源可於PropMark瀏覽：跑馬地放售物業及跑馬地放租物業。
重點總結
跑馬地提供了一樣香港大部分地區都缺乏的東西：在同一幢樓之內，即時可得的答案——擁有一個單位值多少，相對於居住其中值多少。2026年8月，這個答案是大約2.1厘與2.5厘毛回報。任何一個數字本身都不足以作出決定。但一個未曾計算過的買家，等於在不知道交易中收租那一邊值多少的情況下押注資本升值；而在一個租務市場幾乎與買賣市場等大的地區，這項資訊其實得來全不費工夫。
上文引述的數字為2026年8月5日至17日期間登記的個別成交，以及涵蓋過去三年的地區整體數據，資料取自公開成交紀錄。個別成交並非市場平均值，亦不應視為任何個別物業的估值。