對大部分香港買家而言，按揭是置業過程中最重要、卻往往最少人真正弄懂的一環。單位的成交價最搶眼，但背後那筆貸款，才真正決定你需要多少首期、出價是否實際，以及未來多年家庭開支的模樣。而現在，正是弄清楚按揭運作的難得時機：當局於2024年大幅放寬按揭規則，這些改動實實在在地擴闊了買家可借的金額。
看看有甚麼改變。2024年10月16日，香港金融管理局把所有住宅物業的最高按揭成數劃一定為七成，不論價格，亦不論是否自住。而在七個月前的2024年2月28日，金管局暫停了利率壓力測試——過往借款人須證明即使利率上升兩厘仍能負擔供款。兩者合起來，是十多年來對買家最有利的環境之一。本文說明按揭現時如何運作，以及如何善加利用。
香港按揭的基本組成
按揭是一筆以你所購物業作抵押的長期貸款。若你停止還款，銀行有權透過出售單位收回尚欠餘額。正因有此保障，銀行才願意在長時間內借出大額款項，一般最長可達三十年。
任何按揭都由三個數字塑造。第一是貸款額，即你無法以積蓄支付的部分；第二是利率，決定借貸成本；第三是還款年期，把借款攤分於若干年之內。調整其一，其餘兩項亦會隨之變動：以三十年而非二十五年還款，每月供款較低，但整筆貸款期內所付利息卻較多；首期愈多，兩者則同時減少。近期的規則改動之所以重要，正是因為它直接放大了第一個數字——銀行獲准借給你的金額。
按揭成數：2024年的改動如何擴闊你的借貸能力
按揭成數（LTV）是銀行願意就物業估值提供融資的比例。直至2024年底之前，成數會隨樓價上升而遞減——愈高價的單位成數愈低，而已持有按揭的買家更會被進一步扣減十個百分點。2024年10月的改革把這些大致掃除：現時劃一為七成，取消了針對持有其他按揭者額外扣減十個百分點的安排，而以資產淨值評估的貸款亦由六成上調至七成看齊。實際上，換樓客買入第二個單位、或購買較高價物業的買家，如今可借的金額都遠多於一年前規則所容許的。
對難以支付大額首期的買家，香港按揭證券公司的按揭保險計劃更進一步。名下沒有其他香港住宅物業、且屬固定受薪的首次置業者，購買估值最高一千萬港元的單位可造足九成按揭——首期僅一成。至於估值介乎一千萬至一千五百萬港元的物業，最高可造八成，或最多九百萬港元的貸款額。計劃須繳付保費並附帶其自身的申請條件，故應衡量成本，但它能讓置業比傳統七成貸款提早得多成事。
有一點常令首次置業者失預算：銀行按其自行評估的估值借款，而非你與賣方議定的價格。若銀行估價低於成交價，貸款便以較低數字計算，差額須以現金補足。在簽署臨時買賣合約前先做一次初步估價，是最實用的保障之一。
負擔能力：門檻放寬，但仍是實實在在的一關
通過估價只是成功了一半；你還須證明有能力供款。關鍵指標是供款與入息比率，把你每月的貸款總還款額與每月收入作比較。自2024年10月起，這一上限已就所有物業劃一為五成——自用以外物業由四成調高——因此一名月入六萬港元的借款人，原則上最多可把三萬港元用於供款。
更大的紓緩來自壓力測試的暫停。過往銀行會核實你在利率上升兩厘後仍能負擔供款，這實際上壓縮了不少申請人可獲批的貸款額。自2024年2月起該測試取消後，同樣的收入如今可支撐更大的按揭。代價是它原本提供的緩衝已不復存在，因此明智的做法是為自己做一次壓力測試：在借到新上限之前，先確認自己能承受利率上升。銀行仍會要求入息證明——糧單、稅單及銀行月結單——自僱人士則應預期帳目會受到更仔細審視。
審批流程逐步拆解
在承諾買入單位之前，先穩固你的融資基礎。首先申請按揭預先批核或原則上批核，銀行會根據你的收入及現有負擔，初步估算願意借出的金額。這既讓你掌握實際預算，也向賣方展示你是有能力的買家。
找到物業並簽署臨時買賣合約後，向選定的銀行遞交正式申請，或同時比較多家。銀行會安排估價、審閱入息文件，並進行負擔能力審查。向多於一家銀行查詢是明智之舉，因為估價、利率及現金回贈可相差頗大；按揭轉介公司可代你處理這些工夫，而通常毋須你直接付費，因為轉介費一般由銀行支付。銀行發出貸款信後，由律師處理成交，貸款隨之提取，款項於成交日支付予賣方。臨時合約與成交之間往往只有數週，按揭若有延誤都可能令訂金泡湯，宜及早備妥文件。
揀選利率結構與還款計劃
香港的按揭大多以兩種基礎定價。H按（HIBOR按揭）與同業拆息加固定息差掛鈎，並設有封頂息率，當拆息升得過高時便轉為以最優惠利率計算——市場疲弱時你享較低利率，上升時亦受保障。P按（最優惠利率按揭）與銀行本身的最優惠利率掛鈎，變動較少。兩者並無絕對優劣，合適的選擇取決於利率環境，以及你對逐月變動的承受程度。作為參考，金管局於2026年6月把基準利率維持在4.0厘，而隨著拆息由2023至24年的高位回落，不少借款人發現P按重新具競爭力——這提醒我們，申請時應同時比較兩者，而非想當然。
細看附帶的優惠，例如現金回贈，以及可讓存款抵銷利息的高息戶口。亦要查清罰息期，在此期間提早還款或轉按會被收費。由於不少香港業主會在兩三年後轉按以爭取更佳條件，這段鎖定期的長短，重要程度可能不亞於表面的利率。
值得避開的常見陷阱
最常見的錯誤，是只為首期預算，卻忘記成交時還需準備的其他現金：印花稅、律師費、代理佣金，以及任何估價不足的差額。應由一開始便納入計劃。第二個陷阱，是在申請前數月新增負債——例如汽車貸款或大額信用卡欠款——因為每一筆額外還款都會蠶食你五成供款與入息比率的空間，削減銀行可借出的金額。最後，切勿假設第一個報價就是最好的；比較不同銀行，或交由轉介公司代辦，往往能在整個貸款期內省下可觀金額。
重點提示：2024年的放寬——劃一七成按揭、首次置業最高九成、五成供款與入息比率，以及取消壓力測試——為買家帶來多年來最寬鬆的借貸框架。要用得其法：預先批核以掌握預算、申請前保持財務清爽、即使銀行已不再測試也為自己做壓力測試，並比較多個報價而非照單全收。以上數字反映截至2026年年中的規則；在簽署任何文件前，向銀行或轉介公司確認最新的上限與利率——你便能以真正的信心踏入市場。