南港島線只有四個車站，而它服務的其中兩個住宅區，若以成交紀錄來看，其實稱不上是「地區」——每個區實質上就是一個屋苑。過去三年，黃竹坑所有已登記的買賣成交，全部來自同一個發展項目；鴨脷洲海怡一帶所有已登記的買賣成交，亦全部來自同一個屋苑。兩者相隔一個港鐵站，但以實用呎價計，其中一邊差不多是另一邊的兩倍。
正因如此，這一對地區特別值得研究。香港大部分跨區比較都被混雜的樓齡與樓型攪亂——七十年代的唐樓旁邊是二〇一五年落成的新盤，再旁邊是改建的舊樓。在這裏，這些雜音幾乎全部被剔除：一邊清一色是新樓，另一邊清一色是中年樓，而兩邊各自只有一份大廈公契、一套管理制度。剩下來的，是一次相對乾淨的閱讀：樓齡、單位間隔組合與期數，實際上值多少錢。以下數字讀取自公開的已登記成交紀錄，涵蓋二〇二六年七月下旬至八月頭三個星期。這些是個別成交，並非市場平均價；任何單一成交都可能反映景觀、座向、裝修狀況或業主個人因素，而這些都不會在任何統計數字中顯示。
兩個地區，兩個屋苑，沒有可比參考
過去三年，黃竹坑錄得2,999宗已登記買賣成交，全部來自黃竹坑站上方及周邊的同一個住宅發展項目，而當中100%屬「五年以下」樓齡。同期該區亦錄得790宗租賃成交。鴨脷洲海怡一帶同期錄得669宗已登記買賣成交，全部來自海怡半島，樓齡100%落在25至40年這一段。
兩區的實際後果一樣，而且很容易被忽略：沒有跨屋苑的可比成交。在半山或沙田，買家出價前可以拿三、四個樓齡相近的屋苑互相校準；在這兩個區，唯一的可比對象就是同一個發展項目的其他單位，而真正不同的參考基準在一個港鐵站之外。不肯跨區看價的買家，實際上是在用賣方自己的參考點去議價。
一宗一宗看的價格差距
黃竹坑方面，4B期一座中層17樓一個實用面積499平方呎的兩房單位，於二〇二六年八月十七日登記成交，價格1,419.1萬元，即實用呎價28,439元。3B期（Blue Coast）一個773平方呎的三房單位，八月十日登記成交，價格2,026萬元，實用呎價26,210元。6A期（Deep Water South）一個304平方呎的一房單位，同日登記成交，價格1,021.4萬元，實用呎價33,599元。
海怡半島在同一段時間內：第7座一個637平方呎三房單位，八月十四日登記成交1,000萬元，實用呎價15,699元；第13A座一個614平方呎三房單位，八月十三日登記成交898萬元，實用呎價14,625元；第26座一個516平方呎兩房單位，八月十九日登記成交748萬元，實用呎價14,496元。
呎價差距接近一倍，而買家為此付出的，只是一個港鐵站的距離，以及大約三十年的樓齡。任何關於南港島線的預算討論，都應該由這條數開始，而不是把它當作事後補充。
同樣預算，完全不同的單位
呎價是抽象的，間隔組合才是差距變得具體的地方，而兩區近乎是彼此的鏡像。
黃竹坑過去三年的買賣成交中，兩房單位佔47.6%，一房佔4.2%，開放式佔2.13%。以面積計，400平方呎或以下佔7.32%，400至800平方呎佔68.21%，800至1,200平方呎佔16.37%。
海怡半島方面，三房單位佔買賣成交的64.79%，餘下35.21%為兩房。以面積計，88.21%落在400至800平方呎，11.79%落在800至1,200平方呎；400平方呎以下的成交實質上等於零，因為屋苑本身沒有這類單位。
把大約1,000萬元的預算放進這兩個結構，差別就不再抽象。在海怡半島，1,000萬元在八月十四日買到第7座25樓一個637平方呎的三房單位；同日，1,000萬元也買到第18座30樓一個618平方呎的三房單位。在黃竹坑，八月七日912萬元買到6A期一個300平方呎的一房單位。同一張支票，面積差不多是兩倍，多兩間房——代價是樓齡老三十年。兩個答案都不算錯，只是根本不是同一種購買行為。
同一幢樓內：一層樓值多少
由於黃竹坑是分期發售的單一發展項目，它提供了香港罕見的東西——一個近乎受控的樓層溢價讀數。同一幢4B期大廈、同一線499平方呎兩房單位，兩星期內錄得三宗成交：6樓於八月七日成交1,374.5萬元（實用呎價27,545元）；12樓同日成交1,407.7萬元（實用呎價28,210元）；17樓於八月十七日成交1,419.1萬元（實用呎價28,439元）。
由6樓到17樓，價格相差44.6萬元，呎價相差894元；而值得注意的是，其中33.2萬元是在頭六層之間拉開，之後五層只多了11.4萬元。高層大廈的樓層溢價很少是線性的。如果一份價單或一位業主為同一線相隔數層的單位開出明顯高於這個幅度的差價，那筆溢價其實不是由高度支撐，而是由其他因素支撐。
期數比樓層重要，也比面積重要
上文的樓層溢價值幾十萬元，期數溢價則值幾百萬元。
在同一個黃竹坑發展項目、同一段三個星期之內，已登記的實用呎價由26,210元一直排到39,715元。最高的一端，4B期一座21樓一個960平方呎三房單位於八月七日登記成交3,812.6萬元，實用呎價39,715元。中間位置，3B期一座29樓一個1,267平方呎四房單位於八月十七日登記成交4,029.06萬元，實用呎價31,800元；6A期一個577平方呎兩房單位於八月六日登記成交1,873.8萬元，實用呎價32,475元。
由此可得兩點。第一，根本沒有所謂「黃竹坑的價格」：同一個發展項目內呎價由約26,000元拉到接近40,000元，任何區域平均呎價對議價幾乎毫無用處。第二，香港人熟悉的「細單位呎價一定較高」的假設，在這裏並不成立。6A期304平方呎的一房呎價33,599元，4B期499平方呎的兩房約28,000元，但同一幢4B期大廈960平方呎的三房卻接近40,000元。真正發揮作用的是期數、座向位置與產品類型，而不是面積。比較兩個單位時，第一條問題不是樓層，而是屬於哪一期、以及兩者是否真的同一種產品。
舊區有轉手紀錄，但要小心閱讀
這是海怡半島能提供、而黃竹坑提供不了的東西：一條長長的上手成交鏈，讓現價有對照。這也是數字最容易被誤讀的地方。
二〇二六年八月，海怡半島有四宗成交附有與業主上手買入價的對比。第18座30樓一個618平方呎三房單位，八月十四日登記成交1,000萬元，比上手升43%。第21座19樓一個886平方呎三房單位，八月十三日登記成交1,450萬元，升96%。第20座12樓一個633平方呎三房單位，八月十一日登記成交935萬元，升202%。第21座16樓一個592平方呎兩房單位，八月十七日登記成交920萬元，跌5%。
升202%不是投資回報，也不應被當成投資回報來讀。它告訴你的是業主在甚麼時候買入，而不是單位現在值多少。若持貨二十年以上，這種幅度換算成年度複合增長率其實相當溫和，而且還未扣除印花稅、佣金、利息、管理費、差餉與裝修開支：任何「比上手升跌」的百分比，在算術上都被持有年期主導。
更值得留意的細節是，其中兩宗成交來自同一座大廈：一個升96%，另一個跌5%，前後相隔四日。四日之內大廈本身沒有任何變化，變數只是業主的買入日期。對買家而言，賣方賺蝕多少，並不是關於這個單位的事實。
黃竹坑幾乎沒有這種紀錄。該區大部分已登記買賣成交都沒有上手比較，因為根本還未有上手。少數有比較的例子相當零散——3B期一個兩房單位八月十二日登記成交1,200萬元，比上手升27%；另一個八月五日登記成交1,585萬元，升16%。在該區能夠與上手成交作比較的少量交易之中，只有約6.7%錄得10%以內的跌幅。這聽起來令人安心，但一個仍在推出新期數的項目，三年的樣本並不是價格歷史，只是一個週期中某一段的快照。
買入之後的分別
樓齡不只是價格因素。黃竹坑發展項目全部單位樓齡在五年以下，主要設施——升降機、水泵、水箱、外牆——仍處於生命週期早段，短期內出現大額維修攤分的機會不大。代價是新項目的管理費起點偏高，反映會所與園林設施規模，而且缺乏長期加幅紀錄可供參考。
海怡半島清一色25至40年樓齡，處於另一端。這個樓齡仍然安穩地落在正常按揭年期範圍之內，但公共部分需要定期投入相當開支，因此應該翻閱業主立案法團會議紀錄及特別徵費歷史，而不是假設報出的月費就是全部成本。這個年代的單位內部狀況差異極大——這也是為何面積相近的三房單位，在同一個三星期內，實用呎價由約14,300元到16,400元不等。
對業主放租而言，考慮又不同。新區三年內錄得790宗租賃成交，對比2,999宗買賣成交，反映相當比例的單位由投資者持有；換言之在該區放租，要面對數量龐大而且相當同質的供應。在以自住業主為主的舊屋苑，可租單位數量較少，但同質性低得多，單位的實際狀況與佈置所佔的比重相應更高。
結語
黃竹坑與鴨脷洲海怡一帶相隔一個港鐵站，而在今年八月的已登記成交中，實用呎價相差接近一倍。新區提供的是細面積、規格統一、設施仍在保養期的單位，沒有轉手紀錄，而項目內部價格因期數而拉開很大距離。舊區提供的是家庭尺度的單位，呎價大約是一半，有深厚但容易被誤讀的成交紀錄，單位狀況的差異亦大得多。
由此可歸納三個習慣。一、跨區定價，而不是只在屋苑內定價；只有賣方也看得到的可比成交，其實不算可比成交。二、比較任何單位之前，先確認期數與座向線，然後才用樓層高度去解釋剩下的差距。三、把任何「比上手升跌」的百分比視為關於賣方持有年期的資訊——用來判斷對方有多少議價空間有用，用來預測後市則毫無價值。在這種「單一屋苑等於一個地區」的地方，真正重要的紀律不是找出屋苑內最好的單位，而是拒絕在不看區外的情況下為這個屋苑定價。
本文引用的成交數字，讀取自公開的已登記成交紀錄，涵蓋文中所述期間。這些屬個別成交，並非市場平均價；「比上手升跌」的百分比反映的是賣方的持有年期，而非任何預期回報。本文內容不構成買入、出售或放租任何特定物業的建議。