南港岛线只有四个车站，而它服务的其中两个住宅区，若以成交纪录来看，其实称不上是「地区」——每个区实质上就是一个屋苑。过去三年，黄竹坑所有已登记的买卖成交，全部来自同一个发展项目；鸭脷洲海怡一带所有已登记的买卖成交，亦全部来自同一个屋苑。两者相隔一个港铁站，但以实用呎价计，其中一边差不多是另一边的两倍。
正因如此，这一对地区特别值得研究。香港大部分跨区比较都被混杂的楼龄与楼型搅乱——七十年代的唐楼旁边是二〇一五年落成的新盘，再旁边是改建的旧楼。在这里，这些杂音几乎全部被剔除：一边清一色是新楼，另一边清一色是中年楼，而两边各自只有一份大厦公契、一套管理制度。剩下来的，是一次相对干净的阅读：楼龄、单位间隔组合与期数，实际上值多少钱。以下数字读取自公开的已登记成交纪录，涵盖二〇二六年七月下旬至八月头三个星期。这些是个别成交，并非市场平均价；任何单一成交都可能反映景观、座向、装修状况或业主个人因素，而这些都不会在任何统计数字中显示。
两个地区，两个屋苑，没有可比参考
过去三年，黄竹坑录得2,999宗已登记买卖成交，全部来自黄竹坑站上方及周边的同一个住宅发展项目，而当中100%属「五年以下」楼龄。同期该区亦录得790宗租赁成交。鸭脷洲海怡一带同期录得669宗已登记买卖成交，全部来自海怡半岛，楼龄100%落在25至40年这一段。
两区的实际后果一样，而且很容易被忽略：没有跨屋苑的可比成交。在半山或沙田，买家出价前可以拿三、四个楼龄相近的屋苑互相校准；在这两个区，唯一的可比对象就是同一个发展项目的其他单位，而真正不同的参考基准在一个港铁站之外。不肯跨区看价的买家，实际上是在用卖方自己的参考点去议价。
一宗一宗看的价格差距
黄竹坑方面，4B期一座中层17楼一个实用面积499平方呎的两房单位，于二〇二六年八月十七日登记成交，价格1,419.1万元，即实用呎价28,439元。3B期（Blue Coast）一个773平方呎的三房单位，八月十日登记成交，价格2,026万元，实用呎价26,210元。6A期（Deep Water South）一个304平方呎的一房单位，同日登记成交，价格1,021.4万元，实用呎价33,599元。
海怡半岛在同一段时间内：第7座一个637平方呎三房单位，八月十四日登记成交1,000万元，实用呎价15,699元；第13A座一个614平方呎三房单位，八月十三日登记成交898万元，实用呎价14,625元；第26座一个516平方呎两房单位，八月十九日登记成交748万元，实用呎价14,496元。
呎价差距接近一倍，而买家为此付出的，只是一个港铁站的距离，以及大约三十年的楼龄。任何关于南港岛线的预算讨论，都应该由这条数开始，而不是把它当作事后补充。
同样预算，完全不同的单位
呎价是抽象的，间隔组合才是差距变得具体的地方，而两区近乎是彼此的镜像。
黄竹坑过去三年的买卖成交中，两房单位占47.6%，一房占4.2%，开放式占2.13%。以面积计，400平方呎或以下占7.32%，400至800平方呎占68.21%，800至1,200平方呎占16.37%。
海怡半岛方面，三房单位占买卖成交的64.79%，余下35.21%为两房。以面积计，88.21%落在400至800平方呎，11.79%落在800至1,200平方呎；400平方呎以下的成交实质上等于零，因为屋苑本身没有这类单位。
把大约1,000万元的预算放进这两个结构，差别就不再抽象。在海怡半岛，1,000万元在八月十四日买到第7座25楼一个637平方呎的三房单位；同日，1,000万元也买到第18座30楼一个618平方呎的三房单位。在黄竹坑，八月七日912万元买到6A期一个300平方呎的一房单位。同一张支票，面积差不多是两倍，多两间房——代价是楼龄老三十年。两个答案都不算错，只是根本不是同一种购买行为。
同一幢楼内：一层楼值多少
由于黄竹坑是分期发售的单一发展项目，它提供了香港罕见的东西——一个近乎受控的楼层溢价读数。同一幢4B期大厦、同一线499平方呎两房单位，两星期内录得三宗成交：6楼于八月七日成交1,374.5万元（实用呎价27,545元）；12楼同日成交1,407.7万元（实用呎价28,210元）；17楼于八月十七日成交1,419.1万元（实用呎价28,439元）。
由6楼到17楼，价格相差44.6万元，呎价相差894元；而值得注意的是，其中33.2万元是在头六层之间拉开，之后五层只多了11.4万元。高层大厦的楼层溢价很少是线性的。如果一份价单或一位业主为同一线相隔数层的单位开出明显高于这个幅度的差价，那笔溢价其实不是由高度支撑，而是由其他因素支撑。
期数比楼层重要，也比面积重要
上文的楼层溢价值几十万元，期数溢价则值几百万元。
在同一个黄竹坑发展项目、同一段三个星期之内，已登记的实用呎价由26,210元一直排到39,715元。最高的一端，4B期一座21楼一个960平方呎三房单位于八月七日登记成交3,812.6万元，实用呎价39,715元。中间位置，3B期一座29楼一个1,267平方呎四房单位于八月十七日登记成交4,029.06万元，实用呎价31,800元；6A期一个577平方呎两房单位于八月六日登记成交1,873.8万元，实用呎价32,475元。
由此可得两点。第一，根本没有所谓「黄竹坑的价格」：同一个发展项目内呎价由约26,000元拉到接近40,000元，任何区域平均呎价对议价几乎毫无用处。第二，香港人熟悉的「细单位呎价一定较高」的假设，在这里并不成立。6A期304平方呎的一房呎价33,599元，4B期499平方呎的两房约28,000元，但同一幢4B期大厦960平方呎的三房却接近40,000元。真正发挥作用的是期数、座向位置与产品类型，而不是面积。比较两个单位时，第一条问题不是楼层，而是属于哪一期、以及两者是否真的同一种产品。
旧区有转手纪录，但要小心阅读
这是海怡半岛能提供、而黄竹坑提供不了的东西：一条长长的上手成交链，让现价有对照。这也是数字最容易被误读的地方。
二〇二六年八月，海怡半岛有四宗成交附有与业主上手买入价的对比。第18座30楼一个618平方呎三房单位，八月十四日登记成交1,000万元，比上手升43%。第21座19楼一个886平方呎三房单位，八月十三日登记成交1,450万元，升96%。第20座12楼一个633平方呎三房单位，八月十一日登记成交935万元，升202%。第21座16楼一个592平方呎两房单位，八月十七日登记成交920万元，跌5%。
升202%不是投资回报，也不应被当成投资回报来读。它告诉你的是业主在什么时候买入，而不是单位现在值多少。若持货二十年以上，这种幅度换算成年度复合增长率其实相当温和，而且还未扣除印花税、佣金、利息、管理费、差饷与装修开支：任何「比上手升跌」的百分比，在算术上都被持有年期主导。
更值得留意的细节是，其中两宗成交来自同一座大厦：一个升96%，另一个跌5%，前后相隔四日。四日之内大厦本身没有任何变化，变数只是业主的买入日期。对买家而言，卖方赚蚀多少，并不是关于这个单位的事实。
黄竹坑几乎没有这种纪录。该区大部分已登记买卖成交都没有上手比较，因为根本还未有上手。少数有比较的例子相当零散——3B期一个两房单位八月十二日登记成交1,200万元，比上手升27%；另一个八月五日登记成交1,585万元，升16%。在该区能够与上手成交作比较的少量交易之中，只有约6.7%录得10%以内的跌幅。这听起来令人安心，但一个仍在推出新期数的项目，三年的样本并不是价格历史，只是一个周期中某一段的快照。
买入之后的分别
楼龄不只是价格因素。黄竹坑发展项目全部单位楼龄在五年以下，主要设施——升降机、水泵、水箱、外墙——仍处于生命周期早段，短期内出现大额维修摊分的机会不大。代价是新项目的管理费起点偏高，反映会所与园林设施规模，而且缺乏长期加幅纪录可供参考。
海怡半岛清一色25至40年楼龄，处于另一端。这个楼龄仍然安稳地落在正常按揭年期范围之内，但公共部分需要定期投入相当开支，因此应该翻阅业主立案法团会议纪录及特别征费历史，而不是假设报出的月费就是全部成本。这个年代的单位内部状况差异极大——这也是为何面积相近的三房单位，在同一个三星期内，实用呎价由约14,300元到16,400元不等。
对业主放租而言，考虑又不同。新区三年内录得790宗租赁成交，对比2,999宗买卖成交，反映相当比例的单位由投资者持有；换言之在该区放租，要面对数量庞大而且相当同质的供应。在以自住业主为主的旧屋苑，可租单位数量较少，但同质性低得多，单位的实际状况与布置所占的比重相应更高。
结语
黄竹坑与鸭脷洲海怡一带相隔一个港铁站，而在今年八月的已登记成交中，实用呎价相差接近一倍。新区提供的是细面积、规格统一、设施仍在保养期的单位，没有转手纪录，而项目内部价格因期数而拉开很大距离。旧区提供的是家庭尺度的单位，呎价大约是一半，有深厚但容易被误读的成交纪录，单位状况的差异亦大得多。
由此可归纳三个习惯。一、跨区定价，而不是只在屋苑内定价；只有卖方也看得到的可比成交，其实不算可比成交。二、比较任何单位之前，先确认期数与座向线，然后才用楼层高度去解释剩下的差距。三、把任何「比上手升跌」的百分比视为关于卖方持有年期的资讯——用来判断对方有多少议价空间有用，用来预测后市则毫无价值。在这种「单一屋苑等于一个地区」的地方，真正重要的纪律不是找出屋苑内最好的单位，而是拒绝在不看区外的情况下为这个屋苑定价。
本文引用的成交数字，读取自公开的已登记成交纪录，涵盖文中所述期间。这些属个别成交，并非市场平均价；「比上手升跌」的百分比反映的是卖方的持有年期，而非任何预期回报。本文内容不构成买入、出售或放租任何特定物业的建议。