黃竹坑站上第一批單位交樓後4年，買家對港島南岸最常問的那條問題，如今有了比2022年更清晰的答案——而答案並不只有一個。視乎你買的是哪一期、在哪一年入市，同一個地址既錄得約三分一的轉售虧損，也錄得約兩成半的轉售升幅。這種分歧，值得仔細說清楚。
一個實際上等同單一屋苑的地區
黃竹坑很難算是傳統意義上的住宅區。2026年9月2日，全區有127個單位放售、114個單位放租；而同一天，單計港島南岸一個屋苑的放盤數字，同樣是127個及114個。換言之，區內每一個放盤都在同一個發展項目之內。
屋苑資料顯示，項目位於香葉道11號，由港鐵公司與路勁基建、嘉里建設、信和置業、太古地產及長江實業合作發展，2022年9月起入伙，共16座、提供3,032個單位，實用面積由290平方呎至2,084平方呎。成交紀錄實際上已涵蓋至第6期，因此建成規模比該行資料所示更大。小學校網為18，中學校網為南區。
有一項統計比任何描述都更能說明這裡的住宅存量：近3年屋苑內的登記成交，100%屬樓齡5年以下的樓宇。這裡沒有舊樓價格作參照，沒有可供閱讀的長期轉售歷史，也沒有鴨脷洲或香港仔那種成熟的二手市場。
成交量有多少，集中在哪裡
近3年屋苑錄得3,010宗買賣登記；同期租賃成交為801宗，此數字由我們按各期總紀錄減去買賣登記推算得出。分佈比總數更值得留意。
| 期數 | 名稱 | 近3年買賣登記 | 近3年租賃成交（推算） |
|---|---|---|---|
| 1期 | 晉環 | 236宗 | 279宗 |
| 2期 | 揚海 | 145宗 | 267宗 |
| 3B期 | Blue Coast | 666宗 | 101宗 |
| 3C期 | Blue Coast II | 564宗 | 70宗 |
| 4A期 | 海盈山 | 323宗 | 84宗 |
| 4B期 | 海盈山 | 87宗 | 0宗 |
| 5A期 | 第5期 | 430宗 | 0宗 |
| 5B期 | 第5期 | 361宗 | 0宗 |
| 6A期 | Deep Water South | 168宗 | 0宗 |
| 6B期 | Deep Water South | 30宗 | 0宗 |
看最後一欄，屋苑明顯分成兩半。租賃市場幾乎全部集中在首兩期——801宗租賃成交之中有546宗——而較後期數則完全未錄得租賃紀錄。這正是一個仍在陸續交樓的項目應有的樣貌：早期樓座已變成租盤來源，新樓座仍在一手銷售階段。這也意味著，在這裡找租盤的租客，實際上只是在晉環與揚海之間選擇。
升跌分佈：入市年份決定一切
成交資料庫亦會就可追溯上一手成交的登記，列出與上次售價比較的升跌。以整個屋苑計，46.25%錄得10%至50%升幅、10%錄得10%以內升幅、6.25%錄得10%以內跌幅、37.5%錄得10%以上跌幅。換言之，可追溯的轉售個案之中，略多於一半錄得升幅。
但若只篩選第1期，畫面完全倒轉。晉環的可追溯轉售個案中，85%錄得10%以上跌幅，10%錄得10%以內升幅，5%錄得10%至50%升幅。這些比例建基於數量很少的紀錄——只有能識別上一手成交的登記才會計入——所以應視為方向而非精確數字。但方向十分明確，個別登記亦印證了這一點。
晉環1座(1A)15樓一個兩房單位，於2026年6月2日以1,220.1萬港元轉手，較上次售價低29%。2座(2A)10樓一個493平方呎兩房單位，2026年2月23日以1,130萬港元登記，實用呎價22,921元，跌28%。37樓一個765平方呎三房單位，2026年1月30日以1,900萬港元成交，實用呎價24,837元，跌34%。兩個細單位則走向相反：一個370平方呎一房單位2026年6月29日以920萬港元成交，升1%；一個383平方呎一房單位2026年3月24日以900萬港元成交，升29%。這說明虧損集中在2021年首輪高價時入市的單位，而非平均分佈。
再看在完全不同市況下開賣的Blue Coast。單是2026年8月，其轉售登記便錄得升4%（2,055萬港元，8月27日）、升25%（1,270萬港元，8月25日）、升18%（2,950萬港元，8月25日）、升18%（2,590萬港元，8月21日）、升12%（1,830萬港元，8月20日）及升27%（1,200萬港元，8月12日）。同一個車站、同一個平台，結果卻相反——分別只在於入市價。
今天一呎值多少
近期登記提供了相當集中的參考。2026年8月，Blue Coast的一手成交由773平方呎三房單位的實用呎價26,210元，至38樓一個1,263平方呎四房單位的38,200元。Blue Coast II於8月31日及8月24日分別錄得802平方呎三房單位，實用呎價24,626元及26,185元。海盈山4B期錄得499平方呎兩房單位27,545元至28,439元，960平方呎三房單位38,573元及39,715元。Deep Water South的細單位則錄得27,591元至33,599元。
相比之下，全屋苑呎價最低的入場點，正是第1期的二手市場——上述細單位轉售的實用呎價約為22,900元至24,900元。而屋苑呎價最高的紀錄同樣在第1期，來自發展商保留的大單位：2026年7月6日一個1,294平方呎四房單位以5,500萬港元成交，實用呎價42,504元；6月5日一個1,067平方呎三房單位以4,700萬港元成交；4月27日一個2,095平方呎五房單位以1.1億港元成交，實用呎價52,506元。同一期之內同時包含全盤最便宜與最貴的一呎，這正好提醒讀者：為這個地址引用任何「平均呎價」都不可靠。
2026年9月2日的叫價高於已登記的轉售水平。第1期一個290平方呎開放式單位叫價750萬港元（實用呎價25,862元）；Blue Coast II一個509平方呎兩房單位叫價1,400萬港元；同期一個802平方呎三房單位叫價2,350萬港元，由2,500萬港元下調。叫價並非成交價，兩者之間的差距，正是議價的空間。
租金：比樓價穩定，並見回升
租務紀錄是這個故事較平穩的一半。2026年8月至9月初，第1期已登記的租賃成交，實用呎租大致介乎51元至72元，最細的單位處於區間上端，最大的單位處於下端，屬正常格局。
具體個案：一個290平方呎開放式單位，2026年8月12日以月租20,000元租出（實用呎租69元）；一個370平方呎一房單位，8月30日月租23,000元；一個493平方呎兩房單位，9月1日月租27,500元；一個882平方呎三房單位，9月1日月租48,000元，另一個同面積單位8月15日月租57,000元；一個966平方呎四房單位，9月1日月租63,800元。較新期數同等面積的叫租更高——Blue Coast一個972平方呎三房單位叫租62,000元，實用呎租63元。
同類單位亦見租金回升的跡象。2座(2A)中層一個593平方呎兩房單位，2026年7月15日以月租30,000元租出，8月15日則為33,000元；同座一個584平方呎兩房單位，由7月18日的30,000元升至8月4日的32,000元。兩組紀錄不足以構成趨勢，但方向一致，而且與第1期樓價的方向剛好相反。
兩邊數據合起來說明什麼
把相同面積的已登記售價與已登記租金並列，可粗略推算租金回報。一個370平方呎一房單位於2026年6月29日以920萬港元售出，另一個370平方呎一房單位於8月30日以月租23,000元租出，推算回報約3厘。一個493平方呎兩房單位於2026年2月23日以1,130萬港元售出，另一個493平方呎兩房單位於9月1日以月租27,500元租出，推算回報約2.9厘。兩者均由我們自行計算，取自不同宗成交，屬未扣除管理費、差餉、地租、保險、代理費用及空租期的回報，而且比較的是同面積的不同單位，並非同一單位。
是否適合居住？
論日常生活的便利，這裡的條件相當紮實，也是全篇之中少有沒有爭議的部分。放盤紀錄顯示，由Blue Coast各座步行至黃竹坑站只需1分鐘，至車站上方的THE SOUTHSIDE商場只需2分鐘；位置稍後的第1期，則為3分鐘至車站、7分鐘至商場。黃竹坑站在南港島線上距離金鐘只有2個站，通勤時間對大部分港島租客而言屬於短途。
取捨同樣明顯。這裡是由工業區改造而成的新區，而非成熟社區：零售、學校選擇與街道生活，全部由過去4年新建的部分定義，而商場是全區的主要配套，而非其中之一。重視學校選擇的家庭應留意屋苑屬小學18校網、中學南區校網，並應查核具體學校而非只看校網。想要成熟街道、舊式低密度氛圍，或步行範圍內有多個價格層次可選的住戶，則不會在這裡找到；按成交證據，區內沒有任何樓齡超過5年的樓宇。
是否值得買入？
以下屬市場分析而非投資建議，因為誠實的答案是有條件的。數據支持三點觀察。
第一，入市價的影響遠大於地址本身。第1期與Blue Coast共用同一個平台、同一個車站、同一個商場，但可追溯的轉售結果方向相反，純粹因為兩者在不同市況開賣。今天入市的買家是按今天的價錢買，而非按2021年的價錢買，這才是相關的比較基礎。
第二，目前全盤呎價最低的入場點在第1期的二手市場，近期登記的實用呎價約22,900元至24,900元，而較新期數則為24,600元至39,700元。若一名買家對「樓齡4年、步行3分鐘到站」與「樓齡1年、步行1分鐘到站」兩者並無強烈偏好，市場其實是在補貼他選擇較舊的那一個。這個折讓是否足以補償樓齡差距、裝修規格與多走幾分鐘路，才是真正要決定的事。
第三，收租的一面並不寬裕。約2.9厘至3厘的回報，在未扣除上述任何持有成本之前，一旦息口或空租期出現變化，緩衝空間有限。這裡的租金證據比樓價證據穩固，因此更有利於自住買家，而非依靠租金支撐的投資者。
總結
在黃竹坑站之上，通勤與生活便利已是定局，價錢卻仍未有定論。同一個發展項目，既讓部分最早入市的買家錄得逾30%的轉售虧損，也讓3年後入市的買家錄得逾20%的轉售升幅；而今天最便宜的入場點，是最舊的一期，而不是最新的一期。對正在考慮的人來說，期數、開賣年份與具體單位，比地址本身更重要——而在這個項目，這一點比一般情況更加明顯。
文中數據取自已登記的成交紀錄、公開租賃紀錄及放盤資料，並於2026年9月2日核實。個別成交並非市場平均價；標示為推算或自行計算的數字，均由上述紀錄推導得出。本文屬一般市場分析，並非個人財務、法律或投資建議。