从坚尼地城走到上环，你会经过2个共用同一个地区、其余几乎毫无共通之处的租务市场。其一由过去10年落成的纤巧高楼内的开放式单位组成；其二由多数在1990年前建成的楼宇内的一房及两房单位组成。两者的月租同样介乎1万至2万港元。它们争取的并非同一批租客，而登记成交记录把这一点呈现得异常清晰。
第一个市场的成因显而易见：港岛区规模数一数二的大学校园腹地，加上一项3年来持续扩大该腹地的政策。这个解释是否完整值得检视——但它所造成的结构性分裂，并无疑问。
一场有公布时间表的需求转变
2023年《施政报告》将政府资助专上院校非本地学生的招生上限倍增至相当于本地学生学额的40%，并由2024/25学年起生效。教育局局长在2024年11月20日的立法会答覆中指出，2024/25学年教资会资助学士课程的非本地学生人数已升逾17,000人，相当于本地学生学额约23%；而对上一学年为约14,800人，即19.9%。二零二三／二四学年，全日制本地评审公帑资助及自资专上课程合共录得约64,200名非本地学生。8所资助大学的非本地学生中，约73%来自内地、澳门及台湾。
该上限将于2026/27学年再度上调，由本地学生学额的40%增至50%（适用于修课式课程），而自资研究院研究课程的超额收生上限亦由100%增至120%。此外，非本地毕业生可于毕业后留港24个月求职；根据政府数据，过去5年平均每年约有12,340宗相关申请获批。
这个群体有两项特征对物业市场影响重大。其一，绝大多数为单人居住。其二，当中相当一部分在完成学位后并未离开。两者指向同一方向：对地段优越、可即时入住的极小型单位，形成持续需求；而其预算由家长或初出茅庐的薪金决定，而非由一个家庭决定。
2个市场交叠的租金区间
以下数字读自公开的登记成交记录，于2026年8月26日读取，涵盖过去3年。研究范围为中西区：坚尼地城、石塘咀、西营盘、上环、中环及西半山。该范围内记录显示登记买卖8,560宗，登记租务5,364宗。
租务之中，有1,844宗——约三分之一——月租介乎1万至2万港元。按楼龄拆分这个区间，分野几近完美：楼龄10年或以下的楼宇占801宗，楼龄超过10年的楼宇占1,037宗。
新楼在这个区间只提供一种产品
在楼龄10年或以下的801宗租务中，69.81%为开放式单位，30.19%为一房单位。两房租务：0宗。三房：0宗。而801宗全部为实用面积400平方呎或以下——100%，并非约数。
分布亦高度集中。西营盘占37.2%，西半山占29.96%，石塘咀占27.59%——3个沿西面山坡相连的地带，同样位处步行或短程电车可达同一批院校的范围。
个别成交可见这笔钱买到什么。翰林峰3座一个195平方呎的开放式单位于2026年8月23日录得成交，月租2万港元，实用呎租103元。同一屋苑1座一个219平方呎的开放式单位于2026年8月20日录得成交，月租18,500元，实用呎租84元。Amber House 一个264平方呎的开放式单位于2026年8月25日录得成交，月租19,000元，实用呎租72元。瑧蓺一个216平方呎的开放式单位于2026年8月24日录得成交，月租19,500元，实用呎租90元。以上均为个别成交而非平均数，各自反映该单位的楼层、座向与状况。
旧楼以同样的钱提供另一种居所
以同一租金区间对照楼龄超过10年的楼宇，产品完全倒转。1,037宗租务中，51.21%为一房，39.79%为两房；开放式跌至7.27%，三房占1.73%。面积方面，85.49%为400平方呎或以下，但有14.51%介乎400至800平方呎——这个面积带在同一租金水平的新楼组别中根本不存在。
地理分布亦较分散。坚尼地城以25.65%居首，其后为西半山24.69%、西营盘19.77%、上环13.21%、石塘咀11.28%。这是名副其实的旧货源：当中44.07%位于楼龄40年或以上的楼宇，另有40.89%位于楼龄25至40年的楼宇。
代价体现在呎租上。旧楼组别的实用呎租上限为77元，而整个租金区间的上限为103元。已核实例子：南昌大厦一个335平方呎的两房单位于2026年8月25日录得成交，月租17,800元，实用呎租53元；嘉辉花园一个281平方呎的两房单位于2026年8月24日录得成交，月租16,000元，实用呎租57元；东蔚苑一个318平方呎的单位于2026年8月25日录得成交，月租14,000元，实用呎租44元。
因此，同样的月度开支，租客要在两者之间选择：约200平方呎的新楼开放式单位，实用呎租84至103元；或约300至335平方呎的旧楼一房或两房单位，实用呎租44至57元。新楼每平方呎的成本接近旧楼的2倍。它换来的是升降机、管理处、一份干净开始的租约，以及一个无须任何装修便可入住的单位——这些正是一位从外地抵港、在本地毫无人脉而开学日期固定的租客最为看重的条件。
买卖记录呈现同一分裂，只是换成资本形式
转看买卖。楼龄10年或以下的楼宇在区内录得2,298宗买卖，其中1,329宗——占57.8%——为实用面积400平方呎或以下。在这批小单位之中，42.16%为开放式，55.11%为一房，两房仅占2.73%。西营盘再度居首，占38.37%，坚尼地城占25.58%。
在楼龄超过10年的楼宇中，对应的小单位组别共2,683宗买卖——但间隔完全相反：两房占56.35%，一房占37.85%，开放式仅3.04%。过去10年在西面山坡兴建的发展商，一直在生产一种旧有货源几乎没有的单位类型。
定价的分野同样鲜明。翰林峰一个330平方呎的一房单位于2026年8月24日录得成交，作价888万港元，实用呎价26,909元。吉喆一个266平方呎的开放式单位于2026年8月21日录得成交，作价613万港元，实用呎价23,045元，较同一单位上一次登记成交价高两成。艺里坊·2号一个381平方呎的两房单位于2026年8月20日录得成交，作价1,100万港元，实用呎价28,871元。
旧楼方面，怡富阁一个343平方呎的两房单位于2026年8月21日录得成交，作价470万港元，实用呎价13,703元。冠华大厦一个328平方呎的单位于2026年8月19日录得成交，作价365万港元，实用呎价11,128元。均益大厦第一期一个341平方呎的单位于2026年8月18日录得成交，作价355万港元，实用呎价10,411元。
回报：楼龄溢价是双刃的
人们很容易把新楼的租金溢价读成一个投资理由。买卖记录却不支持这个结论，因为溢价在等式两边同时存在。
最干净的比较来自同一个屋苑。翰林峰于2026年8月24日录得实用呎价26,909元的买卖，而同一屋苑于8月20日及8月23日分别录得实用呎租84元及103元的租务。以年计对照该楼价，这些租金意味着约3.7%至四点六的参考毛回报——此数字由本文根据上述两项已登记的每平方呎数据自行计算，未扣除管理费、差饷、地租、代理费用、保险、空置期及税项。
把同一算式套用于旧楼组别则不够严谨，因为它把来自不同楼宇的租金与楼价配对。按此计算，实用呎租44至57元对照实用呎价约10,400至13,700元，指向约4.5%至六的参考毛回报。方向与一般规律一致：旧楼相对其收入以较低的资本值成交，藉此补偿买家所承担的维修责任、强制验楼风险、极旧楼宇较差的按揭条件，以及较慢的转手速度。
这些数字须附带两点提醒。毛回报不等于净回报，而两者的差距在旧楼比新楼更大。此外，10年这条界线是惯例而非悬崖：荟臻一个259平方呎的一房单位于2026年8月21日录得成交，作价5,738,000港元，实用呎价22,154元，刚越过该界线，定价却仍与新楼相若。
实际意义
对持有新楼小单位的业主而言，数据支持的是一套具体而非笼统的放租策略。需求来自单人住客，按学年时序抵达，重视完备多于面积。家具、运作正常的升降机，以及一份可于8月而非10月起租的租约，价值高于多出来的30平方呎。
对并非学生的租客而言——一对伴侣、一个家庭、任何需要在家工作的人——同样的1万至2万港元在旧楼货源中可以走得远得多，搜寻应由此入手，而非由高楼入手。在这个租金区间内，新楼没有任何一个单位设有第2间睡房。
对买家而言，真正的问题是自己买的是哪一条收入流。一个新楼开放式单位买的是对一个有公布政策时间表支撑的需求来源的曝险，以及按上述数字约3.7%至四点六的毛回报。一个旧楼一房或两房单位买的是较高的毛回报、较阔的租客基础，以及一幢其成本必须认真核算而非想当然的楼宇。两者并无明显高下之分；它们是2宗不同的交易，而成交记录对哪宗是哪宗说得异常清楚。
关于因果关系的一点保留。非本地学生需求是新楼小单位板块最显眼的推动力，但并非唯一：年轻本地专业人士、家庭住户规模缩小，以及发展商在西区细小地盘上就单位组合所作的决定，全部指向同一方向。记录中的结构性分裂是确凿的；各项成因该占多少比重，则属判断而非量度。
成交数字取自涵盖过去3年的公开登记成交记录，于2026年8月26日读取。所引个别成交为单1宗数，并非市场平均数。参考毛回报由本文根据已登记的每平方呎租金及楼价计算，未扣除任何费用及税项。收生及政策数字取自香港特区政府。