與人聯名置業，是不少香港人踏上物業階梯最常見的方式。夫婦合併儲蓄、兄弟姊妹一同繼承祖屋，近年更有愈來愈多朋友夾份湊足首期，好在這個全球最貴的樓市之一買到一個單位。然而，許多買家在簽署買賣合約時，往往未有先解決一條日後可能影響深遠的問題：兩人究竟以哪種方式，共同持有這個物業？
香港法律提供兩種聯名持有物業的方式——聯權共有（joint tenancy）與分權共有（tenancy in common）。兩者名稱相近，成交當日感覺亦無分別，差異要到情況有變時才會浮現：某位業主離世、感情破裂，或其中一方想放售或轉按。到那時候，持有方式早已寫入轉讓契，要更改往往代價不菲。因此，簽約前先弄清兩者分別，是保障自己與聯名夥伴最簡單的方法之一。
香港兩種聯名持有物業的方式
當兩人或以上一同購入物業，轉讓契（即轉移法定業權的契據）會列明他們是以「聯權共有人」還是「分權共有人」的身分持有。這並非例行公事的字眼，而是界定業主之間法律關係的關鍵，並在整個持有期內一直生效。律師理應詢問你的意願，但決定權在你手上，值得認真商量，而非在簽約當日匆匆剔一個格。
兩種方式都賦予每位共有人使用及佔用整個物業的權利——沒有人可以指定某一間房，或劃出一部分據為己有。分別在於：帳面上每位業主被視為擁有甚麼，以及當業主離世或想退出時，那份權益會如何處理。
聯權共有與「生存者取得權」
在聯權共有之下，各共有人被視為共同擁有整個物業，並無各自劃分的份數。其最重要的特點是「生存者取得權」（right of survivorship）：當其中一名聯權共有人離世，其權益不會按遺囑或無遺囑繼承法分配，而是自動歸予尚存的共有人，最終由生存的一方持有整個單位。
對已婚夫婦及長期伴侶而言，這往往正合心意。若配偶一方離世，另一方可保留物業，權益不會捲入遺產處理，也毋須等候遺產承辦書便可處理該份權益。手續乾淨俐落，能讓自住物業留在生存一方手中。
但另一面是，聯權共有人無法將自己的份額留給其他人——不論是前一段婚姻的子女、兄弟姊妹，還是屬意的受益人。生存者取得權每次都會凌駕遺囑。對某些家庭而言這正是好處；對另一些家庭來說，卻是他們從未察覺自己設下的陷阱。
分權共有與明確的份額
分權共有的運作方式截然不同。每位共有人持有一份獨立、可量化的份額，可以是均等（例如各佔一半），也可以是不均等，用以反映誰付出較多首期。這份份額屬於業主個人的資產。
關鍵是，分權共有並無生存者取得權。當一名分權共有人離世，其份額會按遺囑分配，若無立遺囑則按無遺囑繼承法處理，並成為遺產的一部分，與其他資產一樣分配。因此，凡是希望自行決定份額由誰繼承的業主——未婚的聯名買家、朋友、生意夥伴，或想為前一段關係子女留下保障的父母——分權共有都是自然之選。
當各人出資不均時，不均等的份額也令分權共有成為更誠實的安排。若你付出較大部分樓價，以相應份額的分權共有持有，便可將這個事實記錄在業權之上，而非留待日後爭論。
持有方式如何影響按揭、放售與糾紛
實際上，香港以按揭購入的單位大多由兩人合購，而無論以哪種方式持有業權，雙方通常都會作為共同借款人上會。銀行對整個物業設立押記，因此一旦停止供款，銀行可就整個單位執行權利。聯權共有與分權共有之別，並不能令一方免受另一方拖欠共同按揭所帶來的影響。
放售時，明確的份額則有幫助。分權共有人原則上可轉讓自己的份額，但現實中，單位的部分權益幾乎沒有市場，共有人通常仍是一同放售整個物業。若共有人反目而無法達成共識，任何一方均可根據《分劃條例》向法院申請出售令；法院有廣泛權力下令出售，並按各自份額分配所得。份額若以分權共有清楚列明，分配賣樓所得便會直接得多。
印花稅同樣值得留意。共有人之間轉讓權益，或重組持有方式，都可能像任何物業轉讓一樣觸發印花稅，而針對已擁有住宅物業買家的較高稅率規定，更常令人措手不及。在調動權益之前，宜先徵詢專業意見。
兩種方式之間的轉換
這一切並非一成不變。以聯權共有持有的業主，可轉為分權共有——這程序稱為「拆權」（severance）；而以分權共有持有者，亦可經協議重組份額。拆權常見於夫婦分居、不再願意份額自動歸予對方，或遺產規劃需要有變之時。這通常是由律師處理、相對直接的法律步驟，但必須妥善辦理並註冊，方能具約束力。切勿以為業主之間的口頭默契便足夠；務必白紙黑字記錄。
哪種安排適合你的情況
並沒有放諸四海皆準的正確答案；合適的安排取決於你與誰合購，以及你希望日後如何發展。夫婦購入自住家園、並希望由生存一方保留者，往往傾向聯權共有，取其手續簡便，以及對生存配偶的自動保障。未婚伴侶、夾份的朋友、需為子女作打算的親屬，以及出資不均的任何人，則通常更有理由以分權共有並清楚列明份額的方式持有。
無論你選擇哪一種，都應把意願白紙黑字寫下。若各人出資不均，或想訂明按揭供款、開支及日後賣樓所得如何分擔，可在購入物業的同時，訂立一份簡單的共有協議或信託聲明，往往能避免多年後的痛苦糾紛。對未婚的聯名買家而言尤其重要，因為一旦出事，他們並沒有婚姻法作為後盾。
重點提示
要在簽約之前、而非之後，決定以哪種方式持有物業。聯權共有勝在簡便並附帶生存者取得權；分權共有則勝在可自主控制、份額清晰。抽象而言兩者並無高下之分——只有對特定的人與意願而言孰優孰劣。及早向律師提出這條問題，如實說明出資與心願，並將這個選擇視作它本應是的重大財務及法律決定。本文僅屬一般資訊，並非法律意見；有關個人情況，請諮詢合資格的香港律師。