從堅尼地城走到上環，你會經過2個共用同一個地區、其餘幾乎毫無共通之處的租務市場。其一由過去10年落成的纖巧高樓內的開放式單位組成；其二由多數在1990年前建成的樓宇內的一房及兩房單位組成。兩者的月租同樣介乎1萬至2萬港元。它們爭取的並非同一批租客，而登記成交紀錄把這一點呈現得異常清晰。
第一個市場的成因顯而易見：港島區規模數一數二的大學校園腹地，加上一項3年來持續擴大該腹地的政策。這個解釋是否完整值得檢視——但它所造成的結構性分裂，並無疑問。
一場有公布時間表的需求轉變
2023年《施政報告》將政府資助專上院校非本地學生的招生上限倍增至相當於本地學生學額的40%，並由2024/25學年起生效。教育局局長在2024年11月20日的立法會答覆中指出，2024/25學年教資會資助學士課程的非本地學生人數已升逾17,000人，相當於本地學生學額約23%；而對上一學年為約14,800人，即19.9%。二零二三／二四學年，全日制本地評審公帑資助及自資專上課程合共錄得約64,200名非本地學生。8所資助大學的非本地學生中，約73%來自內地、澳門及台灣。
該上限將於2026/27學年再度上調，由本地學生學額的40%增至50%（適用於修課式課程），而自資研究院研究課程的超額收生上限亦由100%增至120%。此外，非本地畢業生可於畢業後留港24個月求職；根據政府數據，過去5年平均每年約有12,340宗相關申請獲批。
這個群體有兩項特徵對物業市場影響重大。其一，絕大多數為單人居住。其二，當中相當一部分在完成學位後並未離開。兩者指向同一方向：對地段優越、可即時入住的極小型單位，形成持續需求；而其預算由家長或初出茅廬的薪金決定，而非由一個家庭決定。
2個市場交疊的租金區間
以下數字讀自公開的登記成交紀錄，於2026年8月26日讀取，涵蓋過去3年。研究範圍為中西區：堅尼地城、石塘咀、西營盤、上環、中環及西半山。該範圍內紀錄顯示登記買賣8,560宗，登記租務5,364宗。
租務之中，有1,844宗——約三分之一——月租介乎1萬至2萬港元。按樓齡拆分這個區間，分野幾近完美：樓齡10年或以下的樓宇佔801宗，樓齡超過10年的樓宇佔1,037宗。
新樓在這個區間只提供一種產品
在樓齡10年或以下的801宗租務中，69.81%為開放式單位，30.19%為一房單位。兩房租務：0宗。三房：0宗。而801宗全部為實用面積400平方呎或以下——100%，並非約數。
分布亦高度集中。西營盤佔37.2%，西半山佔29.96%，石塘咀佔27.59%——3個沿西面山坡相連的地帶，同樣位處步行或短程電車可達同一批院校的範圍。
個別成交可見這筆錢買到甚麼。翰林峰3座一個195平方呎的開放式單位於2026年8月23日錄得成交，月租2萬港元，實用呎租103元。同一屋苑1座一個219平方呎的開放式單位於2026年8月20日錄得成交，月租18,500元，實用呎租84元。Amber House 一個264平方呎的開放式單位於2026年8月25日錄得成交，月租19,000元，實用呎租72元。瑧蓺一個216平方呎的開放式單位於2026年8月24日錄得成交，月租19,500元，實用呎租90元。以上均為個別成交而非平均數，各自反映該單位的樓層、座向與狀況。
舊樓以同樣的錢提供另一種居所
以同一租金區間對照樓齡超過10年的樓宇，產品完全倒轉。1,037宗租務中，51.21%為一房，39.79%為兩房；開放式跌至7.27%，三房佔1.73%。面積方面，85.49%為400平方呎或以下，但有14.51%介乎400至800平方呎——這個面積帶在同一租金水平的新樓組別中根本不存在。
地理分布亦較分散。堅尼地城以25.65%居首，其後為西半山24.69%、西營盤19.77%、上環13.21%、石塘咀11.28%。這是名副其實的舊貨源：當中44.07%位於樓齡40年或以上的樓宇，另有40.89%位於樓齡25至40年的樓宇。
代價體現在呎租上。舊樓組別的實用呎租上限為77元，而整個租金區間的上限為103元。已核實例子：南昌大廈一個335平方呎的兩房單位於2026年8月25日錄得成交，月租17,800元，實用呎租53元；嘉輝花園一個281平方呎的兩房單位於2026年8月24日錄得成交，月租16,000元，實用呎租57元；東蔚苑一個318平方呎的單位於2026年8月25日錄得成交，月租14,000元，實用呎租44元。
因此，同樣的月度開支，租客要在兩者之間選擇：約200平方呎的新樓開放式單位，實用呎租84至103元；或約300至335平方呎的舊樓一房或兩房單位，實用呎租44至57元。新樓每平方呎的成本接近舊樓的2倍。它換來的是升降機、管理處、一份乾淨開始的租約，以及一個無須任何裝修便可入住的單位——這些正是一位從外地抵港、在本地毫無人脈而開學日期固定的租客最為看重的條件。
買賣紀錄呈現同一分裂，只是換成資本形式
轉看買賣。樓齡10年或以下的樓宇在區內錄得2,298宗買賣，其中1,329宗——佔57.8%——為實用面積400平方呎或以下。在這批小單位之中，42.16%為開放式，55.11%為一房，兩房僅佔2.73%。西營盤再度居首，佔38.37%，堅尼地城佔25.58%。
在樓齡超過10年的樓宇中，對應的小單位組別共2,683宗買賣——但間隔完全相反：兩房佔56.35%，一房佔37.85%，開放式僅3.04%。過去10年在西面山坡興建的發展商，一直在生產一種舊有貨源幾乎沒有的單位類型。
定價的分野同樣鮮明。翰林峰一個330平方呎的一房單位於2026年8月24日錄得成交，作價888萬港元，實用呎價26,909元。吉喆一個266平方呎的開放式單位於2026年8月21日錄得成交，作價613萬港元，實用呎價23,045元，較同一單位上一次登記成交價高兩成。藝里坊·2號一個381平方呎的兩房單位於2026年8月20日錄得成交，作價1,100萬港元，實用呎價28,871元。
舊樓方面，怡富閣一個343平方呎的兩房單位於2026年8月21日錄得成交，作價470萬港元，實用呎價13,703元。冠華大廈一個328平方呎的單位於2026年8月19日錄得成交，作價365萬港元，實用呎價11,128元。均益大廈第一期一個341平方呎的單位於2026年8月18日錄得成交，作價355萬港元，實用呎價10,411元。
回報：樓齡溢價是雙刃的
人們很容易把新樓的租金溢價讀成一個投資理由。買賣紀錄卻不支持這個結論，因為溢價在等式兩邊同時存在。
最乾淨的比較來自同一個屋苑。翰林峰於2026年8月24日錄得實用呎價26,909元的買賣，而同一屋苑於8月20日及8月23日分別錄得實用呎租84元及103元的租務。以年計對照該樓價，這些租金意味著約3.7%至四點六的參考毛回報——此數字由本文根據上述兩項已登記的每平方呎數據自行計算，未扣除管理費、差餉、地租、代理費用、保險、空置期及稅項。
把同一算式套用於舊樓組別則不夠嚴謹，因為它把來自不同樓宇的租金與樓價配對。按此計算，實用呎租44至57元對照實用呎價約10,400至13,700元，指向約4.5%至六的參考毛回報。方向與一般規律一致：舊樓相對其收入以較低的資本值成交，藉此補償買家所承擔的維修責任、強制驗樓風險、極舊樓宇較差的按揭條件，以及較慢的轉手速度。
這些數字須附帶兩點提醒。毛回報不等於淨回報，而兩者的差距在舊樓比新樓更大。此外，10年這條界線是慣例而非懸崖：薈臻一個259平方呎的一房單位於2026年8月21日錄得成交，作價5,738,000港元，實用呎價22,154元，剛越過該界線，定價卻仍與新樓相若。
實際意義
對持有新樓小單位的業主而言，數據支持的是一套具體而非籠統的放租策略。需求來自單人住客，按學年時序抵達，重視完備多於面積。傢俬、運作正常的升降機，以及一份可於8月而非10月起租的租約，價值高於多出來的30平方呎。
對並非學生的租客而言——一對伴侶、一個家庭、任何需要在家工作的人——同樣的1萬至2萬港元在舊樓貨源中可以走得遠得多，搜尋應由此入手，而非由高樓入手。在這個租金區間內，新樓沒有任何一個單位設有第2間睡房。
對買家而言，真正的問題是自己買的是哪一條收入流。一個新樓開放式單位買的是對一個有公布政策時間表支撐的需求來源的曝險，以及按上述數字約3.7%至四點六的毛回報。一個舊樓一房或兩房單位買的是較高的毛回報、較闊的租客基礎，以及一幢其成本必須認真核算而非想當然的樓宇。兩者並無明顯高下之分；它們是2宗不同的交易，而成交紀錄對哪宗是哪宗說得異常清楚。
關於因果關係的一點保留。非本地學生需求是新樓小單位板塊最顯眼的推動力，但並非唯一：年輕本地專業人士、家庭住戶規模縮小，以及發展商在西區細小地盤上就單位組合所作的決定，全部指向同一方向。紀錄中的結構性分裂是確鑿的；各項成因該佔多少比重，則屬判斷而非量度。
成交數字取自涵蓋過去3年的公開登記成交紀錄，於2026年8月26日讀取。所引個別成交為單1宗數，並非市場平均數。參考毛回報由本文根據已登記的每平方呎租金及樓價計算，未扣除任何費用及稅項。收生及政策數字取自香港特區政府。