今年夏天的香港住宅市場，有兩件事同時成立，而兩者放在一起並不協調。成交量處於近年最強水平，二零二六年上半年，市場最貴的一端與跨境買家雙雙創下紀錄；但官方樓價升幅相對克制，多家機構亦預期過去一年的動力，會在下半年放緩。
成交量與樓價之間的落差，正是目前市場最值得留意的地方。可惜不少評論把「旺市」和「升市」當成同一回事，兩者其實並不相同。以下整理截至二零二六年八月十日的公開數據——同樣重要的是，說明這些數據並不能告訴我們甚麼。
土地註冊處的數字說了甚麼
土地註冊處的每月統計，是香港最接近官方脈搏的一組數據。截至本文撰寫時最新公布的月份為二零二六年六月，當月住宅樓宇買賣合約共七千六百五十宗，較五月上升百分之七點二，較二零二五年六月上升百分之二十八點五。合約總值七百五十六億港元，按月升百分之十五點三，按年升百分之二十三點八。
二零二六年上半年整體而言，註冊處合共接獲四萬九千九百五十五份各類樓宇買賣合約（住宅及非住宅），較二零二五年上半年增加百分之三十五點六，總值四千一百零二億九千萬港元。
這裡有一個常被忽略的技術重點：上述數字是「註冊」而非「簽約」。六月送交註冊的合約，可能早在四月或五月已議妥。因此每月數字反映的是已經作出的決定，而非公布當周的市場情緒；某個月份表現強勁，也可能只是反映一段已經過去的活躍期。
最貴那一端跑得最快
在整體復甦之中，高端市場走得更遠、更快。二零二六年上半年，一手私人住宅成交金額逾五千萬港元的個案達二百九十六宗，較二零二五年同期的一百六十四宗上升百分之八十點五。以金額計，差距更明顯：約三百零三億三千萬港元，對比約一百五十億六千萬港元，增幅超過一倍。
二手市場在同一門檻的走向相若。截至六月底，逾五千萬港元的二手成交共一百七十二宗，較一年前的一百零八宗上升百分之五十九點三。第一季逾一億港元的成交，據報按年增加約百分之一百五十六。
不過，這種幅度的百分比需要小心解讀。超級豪宅的絕對宗數本來就少，基數細，百分比自然容易顯得誇張。幾宗大額成交剛好落在某個半年而非另一個半年，已足以令數字上落數十個百分點，卻未必代表市況出現廣泛轉變。
內地資金越過一個門檻
上半年在數量上最具份量的變化，是內地買家的參與規模。以普通話拼音姓名登記的買賣，上半年共九千七百七十六宗，總值一千零七十一億港元，是該類買家首次在半年內突破一千億港元。按宗數計算，平均每宗約一千零九十七萬港元。
一二手市場均見活躍。一手成交四千七百零四宗，涉資約六百一十四億五千萬港元，宗數及金額分別按年升約百分之二十五及百分之二十二；二手成交五千零七十二宗，涉資約四百五十六億五千萬港元，分別升約百分之二十四及百分之三十一。二手金額升幅較快，反映買家並不只集中在新盤。
地區方面，啟德在宗數及金額上均居首，約一千一百六十一宗、涉資約一百七十五億港元。何文田錄得約二百九十九宗，涉資約五十九億四千萬港元，平均每宗約一千九百八十萬港元。政府各項人才入境計劃至今吸引接近二十八萬名海外及內地專才來港，連同過往「辣招」的撤銷，普遍被視為需求背景的一部分。
以上數字有一項重要保留。此處所謂「內地買家」，是根據註冊文件上姓名的拼音方式推斷出來的，屬於替代指標，而非實際量度。它會遺漏以香港公司、離岸公司或家族信託名義入市，又或以英文姓名登記的內地買家；同時亦會把姓名剛好以拼音登記的部分香港居民及其他買家計算在內。趨勢方向有充分支持，但確切水平並沒有。
為甚麼樓價指數追不上成交量
相對於成交數字，官方樓價數據要冷靜得多。差餉物業估價署的私人住宅售價指數在二零二六年初連續多個月上升，其中二月按月升百分之一點六，二手樓價自低位累積回升約百分之八。升幅真實，但與成交宗數的百分比變化相去甚遠。
背後有幾個機制。首先，成交量對環境轉變的反應遠快於價格：買賣雙方僵持數月後，一旦差距收窄便會成交，而這件事最先反映在宗數，而不是價格。其次是結構效應：某半年若有異常多的貴價物業易手，總成交金額自然大幅抬高，但這對「同類單位值多少錢」其實說明有限。第三，差估署指數涵蓋全港，並以大眾化單位為主，高端市場的強勢傳導到整體數字時，已被大幅稀釋。
更近期的每周指標甚至偏軟——八月初二手樓價已連續第二周回落。每周數據波幅大，不宜過度解讀，但足以提醒讀者：這條走勢並非一路向上。
下半年的疑問
市場對二零二六年餘下時間的預測，普遍指向溫和升幅，而非延續上半年的步伐。全年豪宅樓價的預測由約百分之二至高見百分之八不等，代理界普遍形容該板塊具韌性，但預期升幅維持溫和。被較多提及的下半年風險是股市：港股疲弱往往同時削弱高端買家的帳面財富與入市信心，多家機構因此預期升勢會降溫。
這是否會發生，本文不作預測，讀者亦宜對任何聲稱知道答案的說法保持懷疑。可以說的是，造就上半年成交紀錄的條件——積壓需求、撤辣、人才計劃帶來的人口增長，以及「估值已跌得夠多」的觀感——所釋放的是一批被押後的決定。這種釋放，本質上是有限的。
成交數據能說明甚麼、不能說明甚麼
閱讀上述任何數字時，有三項限制值得記住。第一，土地註冊處記錄的成交金額，是該份文件上雙方議定的價格，並非獨立估值；在關連人士之間的轉讓中，更可能完全不反映公開市值。
第二，也是更普遍的一點：叫價不等於成交價。放盤數字記錄的是賣方的期望，叫價與成交價之間的差距在私下議定，甚少有系統地公開。任何以廣告價格為基礎的分析，量度的是意圖，而非結果。
第三，平均數會掩蓋離散程度。內地買家平均每宗約一千零九十七萬港元，涵蓋由偏遠地區的普通單位到九位數的洋房，這個平均值幾乎無法說明「典型成交」是甚麼模樣。地區數字亦然——少數大額成交足以主導一個看似具代表性的總額。
這些限制並不令數據失去價值，只是說明它是需要衡量的證據，而不是可以直接引用的定論。就目前證據的份量而言，二零二六年上半年是一段成交極為活躍、而樓價變動並不特別的時期：市場變旺的速度，明顯快過它變貴的速度。
關於本文數據
本文數字取自公開來源，並以二零二六年八月十日為準。成交宗數及金額來自土地註冊處每月統計，撰文時最新公布月份為二零二六年六月；樓價指數引用差餉物業估價署的私人住宅售價指數，該指數按月滯後公布。豪宅成交宗數、內地買家估算及市場預測，取自公開報道中的代理行研究；其中內地買家數字以註冊文件上姓名的拼音方式推算，屬近似值而非精確量度。讀者宜直接查閱土地註冊處及差餉物業估價署，以取得最新公布月份的數據。
叫價並非成交價，兩者之間的差距甚少公開。所有物業資料僅供參考，本文不就其準確性、有效性、時效性或完整性作任何陳述或保證。本文屬一般評論，並不構成投資、法律或財務意見。讀者在訂立任何協議或依賴本文任何內容行事之前，應自行獨立核實並徵詢專業意見。