香港的樓市討論，總是圍繞兩個極端。頭條追逐山頂破紀錄的洋房，或是新界最平的單位，而兩者之所以有話題性，正正因為它們並不具代表性。相當多已建立基礎的家庭，實際身處的市場夾在兩者之間——那是手上已有一個單位、累積了資產的專業夫婦，或需要多一間睡房的家庭，真正會考慮的價格區間。在港島，這個區間大致由1,000萬元伸展至2,000萬元。
以銀碼計，這是一個頗闊的範圍；以買到甚麼計，卻窄得令人意外。本文以公開的註冊成交紀錄數據，說明港島中價市場的實際模樣：成交集中在哪些地區、這筆錢能買到多大及多新的單位、不同樓齡的呎價相差多少，以及為何同一區間、同一星期入市的兩位業主，結果可以完全相反。
這個價格區間的結構
把註冊成交紀錄篩選至港島、成交價1,000萬至2,000萬元，截至2026年8月12日，過去三年錄得6,727宗註冊買賣。這批成交的組成，比任何單一個案都更有參考價值。
三個地區主導市場。黃竹坑佔區間內成交約32%，西半山約19%，北角約10%——換言之，這個水平的三分之一交投，集中在港島南面一個重建中的地區。以間隔計，兩房單位佔約32%；一房不足3%，開放式更近乎絕跡，僅佔0.06%。以面積計，約44%成交介乎400至800平方呎，另有29%介乎800至1,200平方呎。
最值得細味的是樓齡分布。區間內約32%成交來自樓齡5年以下的物業，約22%來自樓齡40年以上，另有22%來自樓齡25至40年。同一筆錢，買的其實是兩樣截然不同的東西，而市場幾乎平均分成兩邊。
同一區、兩幢樓，相差612萬元
兩宗於2026年8月7日註冊的北角成交，說明了這道分野的實際代價。柏蔚山一個低層三房單位，實用面積908平方呎，以2,000萬元易手，折合實用呎價22,026元。城市花園一個中層三房單位，實用面積945平方呎，以1,388萬元售出，折合實用呎價14,688元。
同區、同樣間隔。較舊屋苑那個單位大37平方呎，卻便宜612萬元。整個差距，等同為較新的樓宇多付約五成呎價——為的是裝修質素、會所設施、物業管理，以及它落成於本世紀二十年代而非八十年代。
兩者都不是錯的選擇。重視現代會所、較新升降機系統與較低短期維修風險的買家，買到的是實在的東西。但若買家從未把這個比較攤開來看，未必察覺自己為此多付了一半呎價，而同一筆預算在一街之隔，本可換到明顯更大的單位。
區間頂端的新盤溢價
黃竹坑把同一邏輯推到最極致，這也解釋了它為何在成交量上主導這個區間。港島南岸4B期一個實用面積499平方呎的兩房單位，於8月7日以1,374.5萬元註冊，折合實用呎價27,545元。三日後，同一屋苑6A期一個實用面積304平方呎的一房單位，以1,021.4萬元註冊——實用呎價33,599元。
把這些數字與城市花園並列，取捨便相當刺眼。以呎價14,688元計，1,388萬元買到945平方呎、三間睡房。以27,545元計，1,374.5萬元買到499平方呎、兩間睡房。價錢幾乎一樣，面積卻幾乎減半。真正需要第三間睡房的家庭，其實根本不是在這兩個單位之間選擇——早在他們踏入任何一個示範單位之前，呎價已經替他們作了決定。
同一區間、同一星期，結果相反
這個區間最發人深省的數據，關乎業主而非買家。兩宗於2026年8月10日註冊的成交說明了落差有多大。薄扶林貝沙灣一個實用面積733平方呎的兩房單位，以1,800萬元售出，實用呎價24,557元，較對上一次成交價下跌約17%。北角半山寶馬山花園一個實用面積920平方呎的三房單位，以1,810萬元售出，實用呎價19,674元——較對上一次成交升值約27%。
售價幾乎相同，同一星期，兩者之間卻相差四十個百分點。而這並非個別例外。綜觀整個區間過去三年，約28%的轉售較對上一次成交錄得逾100%升幅，約21%錄得10%至50%升幅，另約16%錄得逾10%跌幅。長線持有的單位表現極佳；在上一個高位前後入市的，則並非如此。
沒有買家能夠捕捉市場時機，這裏也不是叫人嘗試。重點在於：入市價格相對當時市況的水平，對最終結果的影響，遠大於選擇哪一區——真正值得反覆推敲的問題，是叫價相對近期可比成交是否站得住腳，而不是薄扶林是否比北角體面。
一手新盤正在爭奪同一批買家
有一個外部因素正塑造着這個區間。發展商同時推售的新盤數量可觀，而當中大部分正正瞄準同一批買家——這也正是最新落成的地區在成交佔比中如此靠前的原因。
一手優惠是實在的，應該計入，但要計得正確。發展商安排的按揭、印花稅津貼、即供折扣與傢俬禮遇，都會拉低實際成本，同時令與二手單位的直接比較，比表面看來困難。價單上的定價並不等同成交價，而首幾年吸引的促銷按揭安排，其後可能重新定息。
值得做的比較，不是抽象的「一手對二手」，而是：這個指定的新盤單位，扣除優惠後的實際價格與其實用面積，對比那個二手單位按可比註冊成交計算的價格。很多時候，同樣的錢在一手買到的單位明顯較細。一手市場暢旺還有一個值得知道的效果：它令二手業主更有理由在價格上讓步，因為他們要與示範單位和優惠爭奪買家的注意力。
實際搵樓時如何運用
在比較任何單位之前，先把每個叫價換算為實用呎價，因為表面售價會掩蓋你實際在做的取捨。其次，掌握你正在考慮的那幢樓、那種間隔的註冊成交區間，而非整個地區的區間——同一屋苑之內，低層望山與高層望海之間的差距，往往比相鄰兩區之間的差距更大。
誠實面對自己站在「面積與樓齡」之爭的哪一邊，並讓答案決定你的地區名單，而非倒過來。若你需要在1,400萬元的預算內取得900平方呎、三間睡房，你要找的就是成熟屋苑，看多少個新盤也改變不了這條算式。最後，查閱該個單位本身的成交紀錄，而不只是屋苑的。在這個約每六宗轉售就有一宗錄得雙位數跌幅的區間，現時業主何時買入、以甚麼價錢買入，會告訴你議價空間有多大。
結語
港島1,000萬至2,000萬元的區間，與其說是地區之爭，不如說是面積與樓齡之爭，而市場幾乎平均分成兩邊。近期註冊成交顯示，新盤呎價約在27,000至33,600元之間，而北角成熟屋苑約為14,700元——這個差距足以令你最終買到的單位面積減半。這個區間內業主的結果差異極大，而與入市價格的關係，遠比與地址的關係緊密。以呎價思考，在同一幢樓之內比較，並在出價前先讀該單位自己的成交紀錄。
上述成交數字取自公開的註冊成交紀錄數據庫，截至2026年8月12日，涵蓋過去三年港島1,000萬至2,000萬元的買賣。個別成交屬示例，並非市場平均水平，呎價為各宗成交所記錄的數字。